Muutoksen myötä ESG-tekijät tullaan ottamaan aiempaa tarkemmin huomioon kiinteistön arvonmäärityksessä.
Tätä kirjoitettaessa eletään viimeisiä hetkiä ennen kuin uudet kansainväliset arviointistandardit (IVS 2025) astuvat voimaan ja velvoittavat kiinteistöarvioitsijat huomioimaan vastuullisuuskysymykset kiinteistöjen arvonmäärityksessä entistäkin tarkemmin. ESG-sateenvarjon alle kuuluvia tekijöitä on toki huomioitu jo aiemmin, mutta nyt voimaan astuvien standardien myötä arvioitsijan tulee kiinnittää vastuullisuuteen entistä enemmän huomiota.
Miten IVS 2025 eroaa aiemmasta standardista ESG:n osalta?
Uusissa standardeissa ESG-tekijät on nyt erikseen sisällytetty arvonmääritykseen liittyvään dokumentaatioon, ja niille on luotu oma liite, joka käsittelee tarkemmin ympäristöön, sosiaaliseen vastuuseen ja hallintoon liittyviä kysymyksiä. Erityistä huomiota on kiinnitetty ympäristökysymyksiin, kuten ilmastonmuutoksen vaikutuksiin, jätteiden hallintaan ja energiankäyttöön, ja niiden arvonmääritykseen liittyvään merkitykseen. Sosiaalisten tekijöiden osalta uusista standardeista voidaan nostaa esiin työolosuhteet ja vuokralaistyytyväisyys. Hallinnollisen vastuun osalta korostuu esimerkiksi läpinäkyvyys ja korruption torjunta. Jatkossa ESG-riskit ja -mahdollisuudet tulee analysoida ja dokumentoida osana arvonmääritysprosessia – siten kun ne ovat mitattavissa ja tarkoituksenmukaisia.
Millä tavalla IVS 2025 standardien vaikutuksia voidaan esimerkiksi arvioida ja kvantifioida?
Standardeissa esitetty esimerkinomainen lista eri tekijöistä on pitkä, ja useiden tekijöiden vaikutus kiinteistön arvoon on ainakin toistaiseksi erittäin vaikeaa kvantifioida, eli mitata numeerisessa muodossa. Tämä johtuu paitsi kiinteistöjen heterogeenisestä luonteesta, myös nykyisestä markkinatilanteesta. Esimerkiksi Suomessa transaktiovolyymi on pudonnut historiallisen alhaiselle tasolle, ja arvioinnissa tarvittavat relevantit vertailukaupat ovat olleet kiven alla. Kun n eli kauppojen lukumäärä lähenee nollaa, on objektiivisten johtopäätösten tekeminen vaikeaa. Arvioitsijoiden suusta kuuleekin usein, että tehtävämme ei ole ohjata markkinaa, vaan tulkita sitä ja johtaa markkinahavainnoista kohteen arvo.
Vaikka arvioitsijoiden ei tule ohjata markkinaa, emme voi kuitenkaan piiloutua tämän kommentin taakse. Jos kiinteistönarvioitsija ei pysty luotettavasti ottamaan kantaa ESG-tekijöiden vaikutuksista kiinteistön arvoon, niin kuka sitten? Globaalisti löytyy jo näyttöä, että ESG-tekijät vaikuttavat kiinteistöjen vuokrattavuuteen ja sitä kautta kiinteistöjen kassavirtoihin. Vaikka kiinteistömarkkinoiden dynamiikka vaihtelee maittain, voidaan näitä havaintoja kuitenkin hyödyntää arvioinnissa kvalitatiivisesti. Toisaalta on myös selkeästi euroiksi muunnettavia tekijöitä, kuten energiatehokuutta parantavat investoinnit, jotka näkyvät positiivisesti kulupuolella tai ns. ”vihreän kiinteistön” alhaisemmat rahoituskustannukset, jonka vaikutusta voidaan haarukoida sisäisen koron avulla.
Mitään peukalosääntöä ”vihreän” ja ”ruskean” kiinteistön arvojen eroavaisuudelle ei kuitenkaan ole, sillä kaikki kiinteistöt ovat erilaisia. Koska kiinteistön arvo määräytyy lopulta markkinassa todellisen transaktion yhteydessä, myös kiinteistön ostaja- ja käyttäjäpotentiaali vaikuttaa siihen, mitä arvoa vastuullisuustekijöille annetaan. Osa ostajaryhmistä ja käyttäjistä arvottaa vastuullisuustekijöitä korkeammalle kuin toiset, jonka tulee näkyä myös arvioinnin lopputuloksessa.
Vastuullisuutta koskevien päätelmien sisällyttäminen kansainvälisiin arviointistandardeihin on positiivinen asia, mutta samalla se lisää arvioitsijoiden työmäärää ja vaatimuksia ammattitaitoa kohtaan. Toisaalta standardit mahdollistavat myös vastuullisuusasiantuntijoiden käytön arvioijien tukena.
–Colliersilla olemme hyvissä asemissa, sillä globaalin verkostomme lisäksi tukenamme on oma paikallinen markkinaa johtava ESG-asiantuntijatiimi, jonka kanssa pystymme varmistamaan, että kaikki arvon kannalta merkitykselliset tekijät tulevat huomioiduksi. Kehitämme toimintaamme jatkuvasti, jotta arvion tilaaja saa käyttöönsä kokonaisvaltaisen, vastuullisuusnäkökulmat kattavan näkemyksen kohteen arvosta.
Valtteri Jokinen | MRICS
Head of Valuation, Colliers Finland Advisors Oy
Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) on johtava globaali monialainen asiantuntijapalveluyritys, joka on erikoistunut kiinteistöjen johtamiseen ja neuvonantoon, sijoitusten johtamiseen sekä tekniseen suunnitteluun.
