Ilmastoriskien arviointi yleistyy
Vastuullisuuteen liittyen kiinteistöalalla on toistaiseksi keskitytty pitkälti sen mahdollistamiin taloudellisiin hyötyihin; jos toimitaan vastuullisesti ja viestitään siitä onnistuneesti, on nähty mahdolliseksi tehdä kiinteistöillä parempaa liiketoimintaa. Esimerkiksi rakennusten ympäristösertifiointien on arvioitu parantavan myytävyyttä ja vuokrattavuutta ja jopa nostavan myynti- ja vuokrahintoja. Mahdollisuuksia kannattaakin ilman muuta nähdä, mutta globaalien haasteiden edessä oleellista on myös riskitarkastelu.
Ilmastonmuutokseen liittyviä riskejä voidaan nähdä olevan karkeasti kahta eri tyyppiä. Siirtymäriskit ovat riskejä, joita nousee matkalla ilmastokestävään tulevaisuuteen, kuten muutokset ilmastopolitiikassa ja siirtyminen vähähiiliseen tekniikkaan. Fyysiset riskit ovat ilmastonmuutoksesta aiheutuvia sääoloihin liittyviä riskejä. Keskityn tässä siirtymäriskeihin.
Ilmastonmuutokseen liittyvät riskit
EU on ilmaissut tavoitteensa tiukentaa lakeja kiinteistöalan hiilineutraloimiseksi vuoteen 2050 mennessä. Huomioiden ilmastotyön melko huono nykytila, on käytännössä täysin selvää, ettei kunnianhimoisia ilmastotavoitteita saavuteta talkoovoimin. Tarvitaan siis velvoittavaa regulaatiota, joka tulee näkymään esimerkiksi tavoitteisiin nähden ylimääräisten päästöjen verotuksena tai muina taloudellisina seurauksina. Onkin tärkeää selvittää, miten ilmastonmuutos voi haitata liiketoimintaa, jos oma toiminta ei ole linjassa globaalien ilmastotavoitteiden kanssa.
Kiinteistöjen tapauksessa voi käydä niin, ettei kiinteistö pysty vastaamaan tiukentuvaan regulaatioon. Tällöin tarvitaan reagoivaa korjaamista tai veroluonteisten maksujen maksua, jotka molemmat tietenkin kasvattavat kiinteistön kuluja. Transitio- eli siirtymäriski on tällöin realisoitunut: kiinteistön kulut nousevat ja arvo laskee ilmastonmuutokseen reagoimattomuuden takia.
Mikä on CRREM?
CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) on EU-yhteistyössä kehitetty riskianalyysityökalu kiinteistöalan ilmastoriskien tarkastelemiseksi. CRREM-analyysit ovat aivan viime aikoina nousseet tärkeäksi osaksi kiinteistöalan toimintaa. Esimerkiksi kiinteistösijoittajat ovat erittäin kiinnostuneita kiinteistöjen CRREM-analyysin tuloksista arvioidessaan sijoituskohteita. Valveutunut sijoittaja ei osta kiinteistöä ilman CRREM-analyysiä.
Mitä hyötyä CRREM:stä saadaan?
Pariisin ilmastosopimuksen mukaisesti ihmiskunnalla on jäljellä, hieman tutkimuksesta riippuen, noin 340 gigatonnia ekvivalenttia hiilidioksidia ilmakehään päästettäväksi, jotta pysyttäisiin korkeintaan 1,5 asteen globaalissa lämpenemisessä. Tätä määrää kutsutaan globaaliksi hiilibudjetiksi. CRREM jakaa globaalin hiilibudjetin kiinteistöjen toimialalle, maakohtaiseksi kiinteistöjen hiilibudjetiksi, kiinteistötyyppikohtaiseksi hiilibudjetiksi ja edelleen kiinteistökohtaiseksi hiilibudjetiksi vuoteen 2050 asti.
CRREM:ssä verrataan tätä kiinteistökohtaista hiilibudjettia kiinteistön operatiivisesta toiminnasta aiheutuvaan päästöintensiteettiin. Kiinteistötasoisessa tarkastelussa käytetään lähtötietoja muun muassa kiinteistön käyttötarkoituksesta, suunnitelluista korjauksista ja toteutuneesta energiankulutuksesta. Lähtötietojen avulla CRREM-analyysin tuloksena saadaan kyseisen kiinteistön hiilibudjetti, ennuste päästöintensiteetin kehittymisestä sekä näiden tulosten vertailun toisiinsa vuositasolla vuoteen 2050 asti. Vertailun perusteella taas voidaan määrittää, kuinka suuri on kiinteistön ilmastonmuutokseen liittyvä siirtymäriski.
CRREM:n osaava hyödyntäminen
CRREM on toki vain työkalu, jonka hyödyntämiseen tarvitaan ammattitaitoa. On hyvä huomata, että CREEM, kuten kaikki muutkin analyysityökalut, mahdollistaa lähtötietojen syöttämisen ja valitsemisen haluamallaan tavalla. On siis vältettävä esimerkiksi lähtötietojen valitsemista tarkoitushakuisesti haluttujen tulosten saavuttamiseksi.
Colliersilla huolehdimme siitä, että lähtöarvot on valittu oikein ja että saadut tulokset ovat mahdollisimman relevantit ottaen huomioon pitkälle tähtäävän riskitarkastelun luonne. Näin toimien mahdollistuu myös tulosten mielekäs vertailu kiinteistöjen välillä.
Kiinteistösijoittajien kannattaa selvittää kiinteistöjen hiili-intensiivisyyteen liittyvät riskit. CRREM:n taitava hyödyntäminen on tähän oiva apu.
Kirjoittaja Ari-Pekka Lassila työskentelee Senior Specialist -roolissa Colliers Finland Oy:ssä Vastuullisuuspalveluiden yksikössä.
Lue lisää Colliersin CRREM-palvelusta.
