Uudistuksen tavoitteena on luoda malli, jossa verotusarvot heijastaisivat paremmin kiinteistöjen todellisia arvoja ja alueellisia eroja. Vaikutukset yksittäisten kiinteistöjen veroihin voivat olla merkittäviä.
Kiinteistövero on merkittävä tulonlähde kunnille ja olennainen osa Suomen verojärjestelmää. Vuonna 2024 kiinteistöveroa kerättiin noin 2,4 miljardia euroa. Tässä artikkelissa tarkastelemme nykyisen kiinteistöverolain syntyä, verotusarvojen määräytymistä sekä käynnissä olevan kiinteistöverolain uudistuksen tilannetta ja odotettuja vaikutuksia.
Nykylainsäädännön tausta
Nykyinen kiinteistöverolaki (654/1992) tuli voimaan 1. elokuuta 1992, ja sitä sovellettiin ensimmäisen kerran vuoden 1993 kiinteistöverotuksessa. Laki korvasi aiemmat kunnallisen harkintaverotuksen, katumaksun ja manttaalimaksun. Lähtökohtana oli luoda yhtenäinen ja selkeä järjestelmä kiinteistöjen verottamiseen.
Verotusarvojen määräytyminen
Kiinteistövero määräytyy kiinteistön verotusarvon ja kunnan päättämän veroprosentin mukaan. Verotusarvot edelleen perustuvat varallisuuden verottamisesta annetun lain (1537/1992) säännöksiin, vaikka kyseinen laki kumottiin varallisuusverotuksen päättyessä vuonna 2006.
Maapohjan verotusarvo
Maapohjan verotusarvo on perustunut Verohallinnon vuosittain vahvistamiin kuntakohtaisiin tonttihintakarttoihin ja arviointiohjeisiin, joiden perusteella kiinteistöille on määrätty aluehinnat. Arvostamisperusteina ovat toimineet:
- Alueen hintatasot
- Tontin sijainti
- Käyttötarkoitus
- Rakennusoikeus
- Kunnallistekniikan valmiusaste
Maapohjan verotusarvot ovat jääneet huomattavasti jälkeen todellisesta hintakehityksestä, sillä niiden päivitykset ovat olleet epäsäännöllisiä ja riittämättömiä kuvaamaan alueellisia hintaeroja. Viimeisin suurempi aluehintojen päivitys tehtiin noin 15 vuotta sitten, jolloin hintoja korotettiin huomattavasti varsinkin kasvukeskuksissa.
Rakennusten verotusarvo
Rakennusten verotusarvo on perustunut jälleenhankinta-arvoon, josta on tehty ikäalennukset. Jälleenhankinta-arvot on määritelty valtiovarainministeriön vuosittain antamilla päätöksillä, ja ne ovat perustuneet keskimääräisiin rakennuskustannuksiin.
Rakennusten arvostamisperusteina ovat toimineet:
- Rakennustyyppi
- Laajuustiedot
- Käyttötarkoitus
- Rakentamisen ajankohta
- Peruskorjaukset
Vaikka jälleenhankinta-arvoja on tarkistettu vuosittain rakennuskustannusindeksin muutosta vastaavasti, arvostamisperusteet ovat pysyneet pitkälti muuttumattomina 1970-luvulta lähtien. Kiinteistöverolain uudistuksen tavoitteena on selkeyttää rakennuksen verotusarvojen muodostumista. Konkreettinen esimerkki tästä on, että hissikuilujen suhteellinen pinta-ala toimistorakennuksissa ei enää tulevaisuudessa vaikuta rakennuksen jälleenhankinta-arvoon.
Kiinteistöverolain uudistuksen tilanne
Kiinteistöverolain kokonaisuudistusta on valmisteltu useita vuosia. Uudistuksen tavoitteena on saattaa kiinteistöjen verotusarvot vastaamaan paremmin niiden todellisia käypiä arvoja ja alueellisia eroja. Hanke on kuitenkin viivästynyt useita kertoja.
Alkuperäisenä suunnitelmana oli lakimuutoksen käsittely eduskunnassa kesällä 2024, mutta käsittelyä siirrettiin eteenpäin niin, että tämänhetkisen tiedon mukaan käsittely olisi kesäkuussa 2025. Alkuperäisen valmisteluaineiston mukaan uudistuksen oli määrä tulla voimaan vuoden 2026 alusta, jolloin uudistettua kiinteistöveroa kannettaisiin ensimmäisen kerran vuonna 2026. Voimaantulon voidaan olettaa siirtyvän vähintään vuodella eteenpäin, koska lakiuudistuksen käsittely on venynyt-
Uudistuksen odotetut vaikutukset
Uudistuksen keskeisimpinä vaikutuksina odotetaan:
- Verotuksen oikeudenmukaisuuden parantuminen: Verotusarvot heijastaisivat paremmin kiinteistöjen todellisia arvoja ja alueellisia eroja.
- Maapohjien verotusarvojen nousu: Maapohjien verotusarvot tulevat keskimääräisesti nousemaan, kun arvostusperusteet päivitetään vastaamaan nykytilannetta. Tätä nousua kompensoidaan kasvattamalla maapohjan veroprosentin vaihteluväliä, mikä antaa kunnille enemmän liikkumavaraa verotuksen tason määrittämisessä.
- Rakennusten arvostusperusteiden muutos: Tulevaisuudessa rakennusten peruskorjaukset eivät enää vaikuta rakennuksen ikäalennukseen. Tämä yksinkertaistaa järjestelmää ja kannustaa omistajia peruskorjaamaan rakennuksiaan.
- Kuntien tulojen muutokset: Uudistuksen on tarkoitus olla kokonaisveroastetta muuttamaton, mutta yksittäisten kuntien verokertymät voivat muuttua merkittävästi.
- Yksittäisissä kiinteistöissä merkittäviä muutoksia: Erityisesti kasvukeskuksissa sijaitsevien kiinteistöjen verotus todennäköisesti kiristyy, kun taas syrjäseuduilla verotus voi keventyä.
- Siirtymäaika: Merkittävien muutosten pehmentämiseksi suunnitellaan usean vuoden siirtymäaikaa, jonka kuluessa uudet verotusarvot tulisivat asteittain voimaan.
Seuraamme kiinteistöverolain uudistusta Colliersilla. Autamme asiakkaitamme heidän kiinteistösalkkunsa nykyisen kiinteistöverotuksen oikeellisuuden varmistamisessa sekä tulevien, uuteen kiinteistöverolakiin perustuvien veroriskien arvioinnissa.
Kirjoittaja Antti Huhta toimii johtajana Colliersin konsultointipalveluissa. Mikäli aihepiiri on ajankohtainen, autamme mielellämme!
Antti Huhta
Director, Consulting | Finland
[email protected]
Mobile: +358 40 193 1085
