Energiaremontit ja ympäristösertifikaatit ovat tulleet osaksi kiinteistönomistajien arkipäivää. Toimilla on merkittävä rooli ilmastonmuutoksen torjumisessa, ja useat energiainvestoinnit on todettu myös taloudellisesti kannattaviksi.
Energiatehokkuustoimien ja sertifikaattien vaikutuksesta kiinteistön arvoon ja kassavirtaan on tehnyt jo verrattain paljon akateemistakin tutkimusta. Kiinteistökohtaisen uusiutuvan energiantuotannon vaikutuksesta sen sijaan ei.
–Tutkimme alan kirjallisuutta ja tunnistimme selkeän tutkimusaukon, kertoo diplomi-insinööri Niina Leskinen, joka väitteli tänään Aalto-yliopistossa aiheesta Kiinteistöjen tuottoperusteisen arvonmäärityksen soveltaminen kiinteistökohtaisen energiantuotannon kannattavuuden arvioinnissa.
–Kiinteistökohtaisen energiantuotannon kannattavuutta on kyllä tutkittu asuntojen näkökulmasta, etenkin Yhdysvalloissa, mutta ammattimaisen kiinteistösijoittajan näkökulma puuttui kirjallisuudesta lähes kokonaan, Leskinen sanoo.
Kulusäästöä ja imagohyötyjä
Niina Leskinen selvitti väitöksessään, miten kiinteistökohtainen energiantuotanto vaikuttaa kiinteistön kassavirran muuttujiin ja miten kiinteistön tuottovaatimus heijastaa sijoitusriskejä.
Väitöskirjan tulosten mukaan kiinteistökohtainen energiantuotanto hyödyttää kiinteistönomistajia usealla tavalla.
Ensinnäkin kiinteistökohtainen energiantuotanto usein pienentää kiinteistön hoitokuluja sekä riskejä, kuten riskiä energian hinnannoususta. Lisäksi siitä on imagohyötyjä: uusiutuva energiantuotanto voi vedota vuokralaisiin ja parantaa vuokrakassavirtaa.
Leskinen tutki, miten kiinteistöjen tuottoperusteinen kassavirta-analyysi soveltuu kiinteistökohtaisiin energiainvestointeihin sijoituskiinteistöissä.
Vastaus on: oikein hyvin.
–Kiinteistökohtaisen energiantuotannon arvon määrittäminen osana kiinteistön kassavirtaa mahdollistaa kiinteistönomistajille syntyvän arvon sisällyttämisen arviointiin, Leskinen toteaa.
Leskisen toteaa, että kiinteistökohtainen energiantuotanto laskee kiinteistön hoitokuluja, kun energiakustannukset pienenevät.
–Laskeneiden kulujen pääomittaminen kiinteistön arvoon on oleellista. Kiinteistökohtaisella energiantuotannolla voi lisäksi olla vaikutusta myös muihin kassavirran osiin, kuten vuokratuottoon. Oma energiantuotanto on omiaan tekemään kiinteistöstä houkuttelevan, Leskinen sanoo.
Tuottovaatimus diskonttauskorkona
Leskinen huomauttaa, että kiinteistönomistajan näkökulmasta kiinteistökohtaisen energiantuotannon riskit vaihtelevat kiinteistöittäin.
–Kun kiinteistökohtaisen energiantuotannon arvo määritetään osana kiinteistön kassavirtaa, diskonttauskorkona käytetään kiinteistön tuottovaatimusta. Se heijastaa kiinteistökohtaisen energiantuotannon riskejä hyvin ja paljastaa kannattavuuden vaihtelun tarkasti, Leskinen toteaa.
Kiinteistökohtainen energiantuotanto on taloudellisesti kannattavaa, kun hyötyjen pääomitettu arvo ylittää investointikustannukset eli kun kiinteistökohtaisen energiantuotannon tuotto ylittää kiinteistön tuottovaatimuksen.
– Se milloin kiinteistön arvonnousu on suurempaa kuin investointikustannukset, vaihtelee jopa naapurikiinteistöjen välillä, koska tuottovaatimus on kullekin kiinteistölle yksilöllinen, Leskinen huomauttaa.
Leskisen mukaan kiinteistöjen arvonmäärityksen soveltaminen kiinteistökohtaisen energiantuotannon kannattavuusarviointiin voi parantaa niiden kannattavuutta etenkin alueilla, joissa kiinteistöjen tuottovaatimukset ovat matalia.
Leskisen väitös koostuu kolmesta tutkimusartikkelista, jotka ovat jo lyhyessä ajassa saaneet akateemista huomiota ja viittauksia. Väitöskirjaan sisältyy myös yksi logistiikkakiinteistöä koskeva tapaustutkimus sekä kiinteistöarvioitsijoille suunnattu kysely.
Niina Leskinen työskentelee Key Account Managerina Newsecissä, josta hän on ollut väitöstutkimustaan varten opintovapaalla.
LISÄTIETOA:
Kuvan lähde: Shutterstock.
