Hotellimarkkina on kärsinyt historiallisesta tuplalaskusta, Covid-19:stä ja geopoliittisesta kriisistä. Taloudellisista, geopoliittisista ja ilmastohaasteista huolimatta matkailualan markkinat osoittavat nyt positiivisia merkkejä maailmanlaajuisesti.
Maailmanlaajuisesti matkailu on ylittänyt jo vuoden 2019 määrät. Lähi-itä on jatkanut ennätyksellistä kasvuaan (+29 % verrattuna vuoteen 2019). Myös Eurooppa (+ 1 %) ja Afrikka (+6 %) ylittivät vuoden 2019 tason. Amerikka on toipunut 97 %:sti ja Aasia sekä Tyynenmeren alue 85 %:sti.
Hotelliyöpymisiä viime vuonna Suomessa oli 18,28 miljoonaa. Vuonna 2019 luku oli 18,45 miljoonaa. Koko Suomen keskimääräinen huoneiden käyttöaste vuonna 2024 oli 52,9 % (52,6 % vuonna 2023). Helsingissä käyttöaste oli 59,2 %, joka oli edelleen huomattavasti matalampi kuin vuonna 2019. Suurimpien kaupunkien osalta käyttöasteet olivat Oulussa 70,2 %, Vaasassa 63,7 %, Rovaniemellä 61,4 %, Jyväskylässä 60,5 % ja Tampereella 60,2 %.
Lapissa matkailukysyntä on erittäin vahvassa kasvussa ja esimerkiksi joulukuussa 2024 Lapin hotellien käyttöaste oli yli 80 %, kun koko maassa vastaava luku oli 49 %. Ulkomaisten yöpymisten määrä, tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan, kasvoi koko vuonna +11,2 %. Lapin hotellien kansainvälisten yöpyjien osuus oli 64,2 % ja kotimaisten puolestaan 35,8 % kaikista hotelliyöpymisistä. Ulkomaisia matkailijoita oli eniten Britanniasta, Ranskasta ja Saksasta, joita Lapin upeat eri elämykset kiehtovat suuresti. Lisäksi Lapin eksoottisen elämyksen kysynnän kasvua vauhdittaa matkailutrendit, kuten esimerkiksi ”Accessable Adventure” -matkailu, elämyksellisyys (lumi, revontulet, poroajelu, joulupukki, husky -koiravaljakko sekä moottorikelkkailu), ja uutena asiana ”Coolcations”, jossa matkailijat hakevat kesäisin viileämpää ilmastoa lomailulle.
Myös pääkaupunkiseutu jatkaa elpymistään ja tuoreimmat tilastot osoittavat, että vuoden 2024 yöpymismäärät ovat suurempia kuin kaikkien aikojen ennätys vuonna 2019.
Yöpymiset Helsingissä kasvussa
Matkustajamäärien ja kysynnän kasvaessa Helsingissä ovat huonehinnat saavuttamassa jo pandemiaa edeltävän tason. Keskimääräinen päivittäinen huonehinta (ADR) vuonna 2024 oli 126,77 €. Vuonna 2019 ADR oli 127,09 €.
Tarjonta Helsingissä on kasvanut voimakkaasti viime vuosina. Monet hotellit päätettiin rakentaa ennen COVID-19:ää ja geopoliittista kriisiä. Viime vuosina nämä jo päätetyt projektit ovat avautuneet toiminnalle ja kasvattaneet huoneiden kokonaistarjontaa noin +28,4 %.
Yöpymisten kokonaiskysynnän odotetaan siis olevan suurempi kuin vuonna 2019, mutta lisääntynyt kapasiteetti (+28,4 %) vaikuttaa edelleen huonetuottoon (RevPar – liikevaihto käytettävissä olevaa huonetta kohden) kehitykseen. RevPar Helsingissä oli 76,08 €/huone vuonna 2024, mikä on edelleen -20,2 % verrattuna vuoteen 2019.
Vaikka markkinoilla on tilapäistä ylitarjontaa, matkailun odotetaan jatkavan kasvuaan tulevina vuosina. Ennen COVID -19 -kriisiä maailman matkailu kasvoi noin +5,0 % vuodessa. CAGR:n (vuotuinen yhdistetty kasvuprosentti) pääkaupunkiseudun kehitys oli +3,7 % (2010 vs. 2019). COVID-19-vuodet mukaan lukien CAGR on edelleen +2,1 % ja yöpymisten määrä on nyt suurempi vuonna 2024 kuin vuoden 2019 kaikkien aikojen ennätys.
Helsingistä puuttuu tällä hetkellä n. 70 000 japanilaista ja 140 000 kiinalaista yöpyjää. Tämä johtuu käytännössä Venäjän ylilentorajoituksista. Markkinoiden kysyntä kasvaa tällä hetkellä pääasiassa Yhdysvalloista ja EU:sta tulevista matkustajista. Aasia elpyy hieman hitaammin, mutta kasvaa silti vuosi vuodelta. Lisäksi on tärkeää huomata, että Helsinki on perinteisesti saanut noin 200 000 yöpymistä Venäjän matkailusta. Tämän odotetaan luonnollisesti elpyvän joskus tulevaisuudessa. Aasia ja Venäjä ovat markkinassa suuria tulevaisuuden mahdollisuuksia.
Kiinteistöjen kauppamäärät kasvussa, tuottovaateet laskusuunnassa
Investoinnit hotellikiinteistöihin Euroopassa ovat lisääntyneet. Covidin jälkeisten alhaisten volyymien jälkeen Hospitality -sektori kasvoi merkittävästi vuonna 2024 (+42 %). Jatkuvista taloudellisista ja geopoliittisista epävarmuustekijöistä huolimatta Cushman & Wakefield Hotel Investor Compass 2024 –raportin mukaan useimmat sijoittajat suunnittelevat säilyttävänsä tai lisäävänsä hotellisektorin allokaatioita. Sektorin transaktioiden odotetaan nousevan 20 miljardiin euroon vuoden 2024 loppuun mennessä ja volyymin odotetaan ylittävän 25 miljardia euroa vuonna 2025.
Majoitus- ja ravintola-alan vetovoimasta huolimatta nousevat rakennuskustannukset, vähentynyt velkaantuneisuus ja velkarahan saanti sekä korkeammat velkakustannukset ovat hidastaneet uusien hotellien kehittämistä viime vuosina. Vaikka vajaakäytössä olevien toimistotilojen muuttaminen hotelleiksi on ollut merkittävää, erityisesti keskeisissä kaupungeissa muutosten odotetaan hidastuvan vuoteen 2025 mennessä mm. mahdollisen toimistosektorin elpymisen vuoksi.
Kaiken kaikkiaan tarjonnan kasvun ennustetaan pysyvän maltillisena Euroopan 15 suurimmalla kaupunkimarkkinalla. Erityisesti kiinalaisten ja intialaisten matkailijoiden suosimat kohteet ovat vahvassa kasvussa heidän palatessa suurina määrinä. Kaakkois-Aasiasta tulevien yöpymisten odotetaan kasvavan lähes 18 % ja Kiinasta 48 % vuonna 2025. Markkinoilla, joilla on vahva kansainvälinen vetovoima ja tasapainoinen yhdistelmä vapaa-ajan ja yritysten kysyntää, odotetaan vakaata kasvua.
Hotellikiinteistöissä nyt mahdollisuuksia
Kiinnostus hotellikiinteistöihin voimistuneiden matkailumäärien kasvaessa hiipii pikkuhiljaa lännestä kohti Suomea. Hyvänä esimerkkinä tästä on juuri tehty suurkauppa Pohjoismaissa, kun CapMan Hotels II -rahasto osti Midstar Fastigheterin, jonka kiinteistöportfoliossa on 28 hotellikiinteistöä Ruotsissa, Tanskassa ja Norjassa. Muutoin Pohjoismaissa tehtiin vuoden 2024 aikana (ilman Suomea) yhteensä 37 hotellikiinteistökauppaa.
Vaihtoehtoisten sijoitusten, kuten kiinteistöjen, tuottovaateet laskivat voimakkaasti vahvan talouden aikana vuosina 2010–2019. Hotellisektorin tuottovaateet eivät laskeneet yhtä paljon kuin muu kiinteistömarkkina. Tämän seurauksena hotellisektorin tuottovaateet nousivat vuosina 2020–2024 myös muuta markkinaa vähemmän. Operaattoreiden maksamat vuokrat ja vuokrausasteet ovat pysyneet tasaisina pandemian, Ukrainan sodan, korkojen nousun ja korkean inflaation aikana. Joillakin pienemmillä operaattoreilla oli vaikeuksia, mutta kaikki suurimmat selvisivät. Hotellisektori onkin antanut positiivista tuottoa pienemmän tuottovaateen nousun ja tasaisten kassavirtojen ansiosta.
Kuten tilastot osoittavat, kauppoja Helsingissä viime vuosina on tehty vain kourallinen ja sijoittajat ovat olleet aktiivisempia ennemminkin vanhojen kiinteistöjen konvertoinnissa hotelleiksi. Viimeisen kymmenen vuoden aikana Helsingissä on rakennettu yhteensä 27 uutta hotellikiinteistöä. Aktiiviset rakennus- ja konvertointihankkeet ovat vaikuttaneet Helsingin transaktiomääriin, jotka ovat olleet muita pohjoismaisia kaupunkeja alhaisemmat.
Hotellituotot ovat edustaneet hyvää kassavirtaa ja tuottoa pitkällä aikavälillä. Raklin ja KTI Kiinteistötiedon vuokramarkkinabarometrissa pidettiin myös hotellikiinteistöjen vuokramarkkinanäkymiä varovaisen myönteisinä. Neljännes vastaajista arvioi, että hotellimarkkinoiden näkymät paranevat seuraavan 12 kuukauden kuluessa.
Tiedossamme on jo useita hotellikiinteistöihin kohdistuvia investointihalukkuuksia sekä useita kiinteistöjä etsiviä operaattoreita. Kohtaavatko ostajien ja myyjien hinnat ja luotetaanko operaattoreiden vuokranmaksukykyyn ja markkinaoletuksiin jo, on hyvä kysymys. Ja saadaanko suomalaiselta rahoitussektorilta rahoitusta hotellikiinteistökauppoihin hiljaisten vuosien jälkeen? Joka tapauksessa nyt voi olla se momentum!
Kirjoittajat: Timo Rantala ja Jarkko Härmälä, dHTL Consulting Oy.
