Ympäristösertifiointi voi tuottaa kiinteistöomistajalle merkittävän vuokrapreemion

Vastuullisuuden merkitys kasvaa alati niin kiinteistönomistajien kuin käyttäjäyritystenkin keskuudessa.

Sen myötä erilaiset ympäristösertifikaatit ovat yleistyneet kovaa vauhtia kiinteistömarkkinoilla. Harvoin enää tulee vastaan uudishanketta, josta kerrottaessa ei myös mainittaisi tavoitetta sen sertifioinnille.

Sertifioinnin avulla voidaan nostaa hankkeen imagoa ja tukea sen markkinointia, mutta samalla sertifiointi myös auttaa riskien hallinnassa ja on omiaan nostamaan kiinteistön arvoa.

Saadakseen sertifioinnin kiinteistön pitää täyttää tietyt vähimmäisvaatimukset, jotka liittyvät muun muassa rakennuksen sijaintipaikan kestävyyteen sekä energian-, veden- ja materiaalien kulutukseen koko elinkaaren aikana.

Sertifioinnin avulla sijoittajat, viranomaiset ja tilojen käyttäjät voivat vertailla muun muassa kiinteistöjen ominaisuuksia yhtenäisesti.

Luokituksilla pyritään myös siihen, että rakennuksen suorituskyky voidaan osoittaa mahdollisimman läpinäkyvästi.

Sertifiointi näyttää nopeuttavan vuokrausta

Sertifioinnin vaikutuksista kiinteistöjen arvoon ja kiinteistösijoitusten tuottoon on tehty runsaasti tutkimuksia.

Ne ovat hyvin linjassa keskenään: oli sitten kyse Yhdysvaltojen, Hongkongin, Tsekin tai Suomen kiinteistömarkkinoista, sertifioiduilla rakennuksilla nähdään suotuisia vaikutuksia niiden arvonmuodostukseen ja vuokratuottoihin. Vuokrapreemion määrä tosin vaihtelee paljon eri tutkimusten välillä.

Yksi tuoreimmista tutkimuksista tulee JLL:ltä, joka tutki viime keväänä Lontoon kiinteistömarkkinoiden tilannetta tästä näkökulmasta.

Tutkimuksen mukaan Lontoon keskustassa sijaitsevat ympäristösertifioidut toimistokiinteistöt tarjosivat 6–11 prosentin preemion vuokratuottoihin ei-sertifioituihin toimistoihin verrattuna.

Lisäksi tutkimuksessa ilmeni, että sertifiointi nopeutti huomattavasti toimistokiinteistöjen vuokrausta.

Sertifioitujen toimistokiinteistöjen vajaakäyttöaste oli sitä pienempi, mitä korkeamman arvosanan kiinteistö oli sertifioinnissa saanut. Vajaakäyttöastetta verrattiin 12 kuukautta ja 24 kuukautta kohteen valmistumisen jälkeen.

JLL uskoo, että sama ilmiö nähdään Lontoossa pian myös hiilineutraalien kiinteistöjen kohdalla, kun ne alkavat yleistyä. Kaikilla aloilla yhä useammat yritykset haluavat sitoutua hiilineutraaliustavoitteisiin ja edellyttävät sen vuoksi samaa myös käyttämiltään toimitiloilta.

JLL laskee, että korkeammista rakentamiskustannuksista huolimatta hiilineutraalit kiinteistöt tarjoavat jatkossa selvästi verrokkeja kovempaa tuottoa.

Syvemmälle menevän akateeminen tutkimus tarjoaa myös monia mielenkiintoisia tuloksia. Yhdysvaltain markkinoilta tutkimusta löytyy paljon ja datamäärät mahdollistavat yksityiskohtaisemmankin tarkastelun.

Esimerkiksi Nils Kok on tutkinut sertifioinnin eri osa-alueiden vaikutusta kiinteistön arvonmuodotukseen. Tietyt kategoriat korreloivat arvonmuodostuksen kanssa voimakkaammin kuin toiset.

Datan puute haittaa vertailua Suomessa

Suomessa diplomi-insinööri Helena Huhtinen tutki Aalto-yliopistolle tekemässään diplomityössä ympäristösertifikaatin vaikutusta toimistojen vuokratasoon viime vuonna.

Joulukuussa julkaistu työ tarkasteli toimistomarkkinoiden tilannetta maaliskuussa 2019. Tutkimuksen aineistona käytettiin 432 vuokrasopimushavaintoa, jotka olivat 39 eri kiinteistössä.

Tutkimuksessa ilmeni, että ilman rakennuksen yleisen laatuluokituksen kontrollointia ympäristösertifikaatti tuottaa noin yli 12 prosentin vuokrapreemion.

Kun mukaan otetaan laatuluokitusta kontrolloiva muuttuja, ympäristösertifioinnin tuottama vuokrapreemio on hieman yli neljä prosenttia, mikä ei enää ole tilastollisesti merkitsevä.

Tutkimus kuitenkin toimii hyvänä pohjana laajemmalle jatkotutkimukselle.

Huhtinen toteaa diplomityössään, että aineiston kerääminen Suomessa on hyvin haastavaa, koska liikekiinteistöjen yksityiskohtaisten vuokratasojen salassa pitämisen kulttuuri on vahva eikä tietoja ei ole saatavilla kootusti.

–Suomessa on tehty paljon käytönaikaisia ympäristösertifiointeja ja olisi mielenkiintoista tutkia sitä, miten sertifiointi on vaikuttanut kohteen uusien vuokrasopimusten tasoon sertifioinnin jälkeen. Tätä varten täytyisi kerätä usean vuoden ajalta aineistoa esimerkiksi kvartaaleittain, jolloin pystyttäisiin tutkimaan sertifioinnin vaikutusta ajan kuluessa, Huhtinen kommentoi.

Helena Huhtinen, nykyisin Helena Naalisvaara, työskentelee Newsecissä vuokrauspäällikkönä.

LISÄTIETOA:

JLL: The impact of sustainability on value

Helena Huhtinen: Ympäristösertifikaatin vaikutus toimistojen vuokratasoon Suomessa

Niina Leskinen: A Review of the Impact of Green Building Certification on the Cash Flows and Values of Commercial Properties

Nils Kok, Rogier Holtermans: On the Value of Environmental Certication in the Commercial Real Estate Market