Ylläpidon johtaminen talvikaudella

Lumityöt ovat viime viikkoina työllistäneet meitä monia omakotitaloasukkaasta huoltoyrityksiin. Nyt on pitkästä aikaan toinen luminen talvi peräkkäin Etelä-Suomea myöden. Lumenauraus ja liukkauden torjunta ovat yksi kiinteistön näkyvimmistä huoltotoimista. Talvitöiden puutteellisuus näkyy heti ja reklamointikynnys on matala, jos esimerkiksi parkkipaikkaa ei ole aurattu. Talvitöistä tyypillisesti tulee eniten palautetta kiinteistöissä.

Ylläpidon johtamisella on merkittävä rooli talvitöiden onnistumiseen. Kaikki alkaa luotettavan kumppanin valinnalla. Kumppanilla tulee olla riittävä kalusto sekä resurssit muun muassa konerikkojen tai sairaspoissaolojen varalle. Talvitöiden perusteellinen suunnittelu auttaa onnistuneen talven läpiviennissä. Ennakkosuunnittelussa otetaan huomioon alueiden käyttötarkoitukset ja priorisoidaan tai aikataulutetaan piha-alueet huolellisesti, niin että ne pysyvät kunnossa ja turvallisina käyttäjille sääolosuhteista riippumatta. Liikekiinteistöissä kuten esimerkiksi toimistoissa tärkeintä on pitää parkkialueet ja kulkureitit turvallisina käyttäjille. Logistiikassa taas kuorma-autojen turvallinen liikenne tulee varmistaa piha-alueilla.

Suunnittelussa kannattaa kiinnittää huomiota erityisesti ihmisten ja tavaroiden liikenteeseen. Aikatauluttamalla ja priorisoimalla alueet varmistetaan niin henkilöiden, kuin tavaroiden turvallinen liikkuminen kiinteistön alueella. Huomiota tulee kiinnittää niin auraukseen, hiekoitukseen kuin lumien kasaamiseen. lumikasat eivät saa haitata liikennettä tai toimia näköesteinä esimerkiksi julkiselle tielle. Lumien kasauspaikat tulee suunnitella huolella sillä sademäärän ollessa runsas tonttien kasauspaikat jäävät yleensä pieniksi. Lumen poiskuljetuksessa on säästettävissä huomattavia summia, jos kasat saadaan pidettyä tontilla järkevissä paikoissa. Hyvällä ennakkosuunnittelulla voidaan siis vaikuttaa talvitöiden laatuun ja kustannuksiin.

Hyvin hoidetulla aurauksella ja hiekoituksella varmistetaan ihmisten ja tavaroiden turvallinen liikkuminen kiinteistön alueella. Aurauksella on suuri merkitys muun muassa logistiikassa, kuinka pihat saadaan ”höylättyä” puhtaaksi, ettei sitten loppukeväästä pihat ole enemmän perunapeltoa, kuin logistiikkapihaa muistuttavassa kunnossa. Mitä pienempi lumipatja pihaan alle jää sitä paremmin hoidettavissa piha-alueet ovat. Sään sahatessa nollan tuntumassa hiekoitus on haastavaa, jos piha-alueilla on painunut lumikerros asfaltin päällä. Hiekoitushiekka painuu suojasäällä lumeen ja hiekoituksen hyöty liukkauden torjunnassa on heikkoa. On siis erittäin tärkeää, että niin sanotut pohjatyöt on tehty hyvin joka kerta pihoilla.

Teknisten managereiden pitää tuntea kiinteistöjen kattojen kestävyydet. Lumimäärää seurataan säännöllisesti ja kun lumimäärä katolla alkaa täyttymään, niin joudutaan tiputtamaan katoilta lunta. Kattolumitöitä joudutaan myös tekemään, jos katolla on lumen tippumisvaara ihmisten tai omaisuuden päälle. Lumien tiputuksissa on hyvä ennakoida ja valita kumppani etukäteen lumien pudotuksille. Hyvä kumppani hoitaa lumien pudotuksen turvallisesti ja rakenteita rikkomatta.

Talvitöiden aikana ylläpidon johtaminen korostuu. Palvelusopimuksissa määritellään palvelutaso, jota sopimuksen aikana seurataan. Palvelutuottajapalaverit ja hyvä keskusteluyhteys palvelutuottajien kanssa korostuu. Teknisen managerin tietotaito tarvitaan talvitöiden onnistumisessa. Teknisellä managerilla on talvitöiden aikana hyvä tietää mitä kiinteistöjen talvityöt edistyvät ja tehdä mahdollisia korjaustoimenpiteitä muun muassa auraukseen, käsilumitöihin, lumen poisvientiin tai liukkauden torjuntaan liittyen.

Usein talvi yllättää ja ensimmäisen lumisäteen jälkeen nähdään, kuinka hyvin talveen on valmistauduttu. Se tiedetään, että talvi tulee joka vuosi, mutta etukäteen voidaan vain ennakoida talven olosuhteet. Ylläpidon johtamisessa kannattaa kehittää prosessia joka vuosi eteenpäin. Esimerkiksi ylläpidon johtamisen vuosikelloon on hyvä tuoda perusasiat, joita muistutetaan vuoden edetessä. Samalla vuosikelloon kannattaa tuoda asioita, joita on opittu talven aikana.

Tsemppiä lopputalveen!

Kirjoittaja Jukka Holopainen toimii
EcoReal Oy:ssä ylläpitopalveluiden ja aluetoimintojen johtajana.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Edellinen artikkeliNyfosa ostaa Partners Groupilta kiinteistöportfolion Suomesta 200 miljoonalla eurolla
Seuraava artikkeliPienviljelyä ja orankimetsiä – näin SYK kompensoi hiilidioksidipäästöjään