WIN-WIN VINK-VINK

Lukijana olet todennäköisesti kiinteistöalan ammattilainen ja tiedät, miten kiinteistösi energiatehokkuutta voi parantaa yhteistyökumppanin kanssa, joten hyppään perusprosessoinnin yli tiivistämällä energiaremontin kolme askelta ja lopuksi avaan, miksi projektinjohtourakka on toteutusmuodoista kilpailukykyisin.

Energiaremontin kolme tärkeintä askelta ja päätöksenteon kulmakiveä ovat:

  1. Energiakatselmus
  2. Toteutus
  3. Optimointi ja seuranta

Ensimmäisessä vaiheessa eli energiakatselmuksessa määritellään koko investoinnin kannattavuus ja keskeisimmät toimenpiteet. Jotta koko energiainvestointi toteutuu energiakatselmuksessa tehtävän arvion mukaisesti, kannattaa hankkeeseen valita kumppani, joka kantaa aidosti vastuun koko ketjusta. Ensimmäisen askeleen lupaukset tuppaavat myöhemmissä vaiheissa konkretisoitua tuloksiksi, mikäli liikkeelle on lähdetty oikein.

Vastuunkanto tarkoittaa verrattain samaa kuin riskinotto, tai ainakin ne kulkevat parina. Vastuunkantoa ja riskinottoa on monenlaista, jolloin hankemuodoissa vilisee lyhenteitä kuten YSE, KSE, KVR, PJR, PJU. Tilaajan näkökulmasta suurin riski on silloin, kun kyseessä on KSE tai PJR, koska konsultti vastaa hankkeesta korkeintaan oman palkkionsa verran. Pienin tilaajan riski on, kun kyseessä on KVR tai PJU, koska tällöin urakoitsija vastaa hankkeesta ja sen riskeistä kokonaisuudessaan. Luonnollista on, että suurimman riskin ottaja kantaa vastuun myös hankkeen taloudesta.

Toisessa vaiheessa eli toteutuksessa keskeisintä on, että katselmusvaiheessa tehty työ osoittautuu niin laadukkaaksi, että varsinainen toteutussuunnittelu ja rakentaminen onnistuu niin kuin on alussa linjattu ja toteutussopimuksessa sovittu. Parhaiten tämä onnistuu niin, että tilaaja sitouttaa yhteistyökumppanin tavoiteltaviin tuloksiin.

Sitouttaminen onnistuu konkreettisesti urakkamuotoisessa hankkeessa, joista projektinjohtourakka on täysin läpinäkyvä ja sekä tilaajaa että urakoitsijaa sitouttava. Projektinjohtourakalle (PJU) tyypillistä on, että hankkeelle asetetaan tavoite- ja kattohinta, jossa sopimusosapuolet vastaavat toteutuvista kustannuksista sovitussa suhteessa. Osapuolet siis jakavat riskiä. KVR-hankkeelle tyypillistä on, että urakoitsija sitoutuu sovittua kiinteää hintaa vastaan suunnittelemaan ja toteuttamaan hankkeen – eli käytännössä hinnoittelee riskin urakkahintaan ja ottaa riskin koko hankkeen toteuttamisesta.

Kolmannessa vaiheessa eli optimointi ja seurantavaiheessa tehdään järjestelmien hienosäätö ja viritys kausivaihteluiden mukana. Tähän vaiheeseen on myös mahdollista sitouttaa yhteistyökumppani, jolloin puhutaan säästötakuusta. YSEN:n mukainen takuuaika on kaksi vuotta, mutta se koskee ainoastaan teknisiä asioita ja laitteiden toimivuutta. Säästötakuu kattaa sen, että ensimmäisessä vaiheessa tehdyt arviot myös toteutuvat ja jos ei, tilaajalle kompensoidaan erotus sovitussa suhteessa. Toisaalta, jos säästöt toteutuvat ennakoitua paremmin jaetaan hyötyä myös tilaajan ja energiaremontin toteuttajan välillä.

Avoimuus ja riskinjako on mielestäni kaikkein keskeisimmässä asemassa onnistuneen energiaremontin toteuttamiseksi, koska tavanomaiseen talotekniikkaremonttiin verrattuna mukana on uusi ulottuvuus eli energiatehokkuus (taloudellisten ja ympäristöllisten resurssien tehokas hyödyntäminen). Hankkeeseen ryhdyttäessä se on useimmiten jopa keskeisin päätöksentekokriteeri ympäristöhyötyjen ja sisäolosuhteiden lisäksi.

Säästöjä ei voida kuitenkaan tehdä investoinnista ja sisäolosuhteista riippumatta vaan ne kulkevat rinnan. Tästä syystä on keskeistä, että energiatehokkuutta parantamaan valitaan sellainen kumppani, joka kantaa vastuun kokonaisuudesta. EcoRealin energiaremontissa projektinjohtourakkana tämä toteutuu.

Alla listaan muutamia konkreettisia hyötyjä, miksi näen projektinjohtourakan tilaajan kannalta parhaaksi hankemuodoksi energiaremontissa:

  • Avoimuus
    • Toimenpiteiden ja tavoitehinnan määrittely sekä urakoiden kilpailutus täysin avointa; kaikki päätökset toteutettavista toimenpiteistä aliurakoitsijavalintaa myöden tehdään avoimesti ja läpinäkyvästi yhdessä. Ei sikaa, ei säkkiä.
    • Tavoitehinta määritellään aina mahdollisimman realistisesti käytössä olevat lähtötiedot huomioiden ja sopimukseen kirjataan hankkeen laajuus ja laatutaso mahdollisimman selkeästi; jos jotain muutetaan matkan varrella, vertailu on helppoa, kun lähtötilanne on avoimesti sovittu.
  • Riskin ja hyödyn jako
    • Tässä konkretisoituu WIN-WIN eli molemmilla osapuolilla on yhteinen intressi toteuttaa hanke niin, että asetetut kustannus- ja energiansäästötavoitteet toteutuvat.
    • Urakoitsija vastaa tavoitehinnan ylittävistä kustannuksista kattohintaan saakka sovitussa suhteessa ja kattohinnan ylittävältä osin kustannukset jäävät kokonaan urakoitsijalle. Tavoitehinnan alittuessa myös hyöty jaetaan tilaajan ja urakoitsijan kesken sovitussa suhteessa. Sama pätee energiansäästöihin, mikäli hankkeeseen on valittu säästötakuu.
  • Yksi sopimuskumppani
    • Tilaajan omat yhteistyökumppanit voidaan huomioida hankkeessa, mutta tilaajalla vain yksi sopimuskumppani, joka kantaa vastuun energiaremontin kokonaisuudesta.
    • Kommunikointi ja vastuunjako on helppoa hankkeen aikana, kun hankkeessa on rajallinen määrä sopimussuhteita.
  • Laatu
    • Projektinjohtourakoitsija vastaa hankkeen laadusta ja takuista, tilaajan näkökulmasta vastuu näistä ei pirstaloidu eri toimijoille.
    • Energiaremontteihin erikoistunut urakoitsija tietää ja osaa toteuttaa hankkeen laadukkaasti tavoitteiden mukaan kiinteistön käyttäjät ja sisäolosuhteet huomioiden.
  • Aikataulu
    • Projektinjohtourakoitsija sitoutuu sovittuun aikatauluun.

Silloin kun molemmilla osapuolilla on mahdollisuudet voittaa, saavutetaan paras mahdollinen lopputulos. Ja muuten, kannattaa tilata energiakatselmus kesän aikana, jotta se ehditään tehdä syksyllä ennen seuraavan vuoden budjetointia (VINK-VINK). Ollaan sitten vuodenvaihteessa valmiina käärimään hihat WIN-WIN -hankkeeseen yhdessä.

Kirjoittaja Janne Koskela työskentelee operatiivisena johtajana EcoReal Oy:ssä.

 

 

 

 

Edellinen artikkeliSerena Properties ostaa kuusi liikekiinteistöä Suomessa kahdella eri kaupalla
Seuraava artikkeliLehtileikkeet: Helsingin ydinkeskustaan suunniteltu Urbaana-hanke lopullisesti nurin – SRV veti hakemuksensa pois