Rahoituksen saatavuuden heikkeneminen ja uudelleenrahoituksen mahdolliset ongelmat puhuttavat kiinteistömarkkinoilla. KTI toteaa tiistaina julkistetussa kevään markkinakatsauksessaan, että rahoituksen kiristynyt saatavuus ja ehdot heikentävät osaltaan kiinteistökauppojen syntymisen edellytyksiä.
Rakli-KTI Toimitilabarometrissa vastaajien arviot rahoituksen saatavuudesta kiristyivät radikaalisti jo keväällä 2022 ja odotukset ovat siitä lähtien pysyneet varsin vaisuina. Tänä kevään toteutetussa barometrissa reilusti yli puolet vastaajista arvioi rahoituksen saatavuuden kiristyvän edelleen tulevan puolen vuoden aikana.
Odotukset lainojen marginaalien kehityksestä ovat lieventyivät hieman viime syksyllä tehdystä kyselystä, mutta edelleen lähes puolet vastaajista odottaa marginaaleihin edelleen nousua.
KTI:n markkinakatsauksen julkiswebinaarissa puhunut Nordean kiinteistörahoituksen suurasiakkaista vastaava johtaja Timo Nyman totesi, että kiinteistösijoittajat tottuneet saamaan rahoitusta jopa alle prosentin korolla investoinnille, jonka tuotto on 4–5 prosentin luokkaa. Nyt tilanne on päinvastainen eikä aiempi yhtälö enää toimi.
–Pelkästään pohjakoron nousu ei ole piinannut sijoittajia. Erityisesti joukkovelkakirjamarkkinoilla spreadit, jotka vastaavat pankkimaailman marginaaleja, ovat olleet voimakkaassa nousussa, Nyman kertoo.
Nymanin mukaan suomalalainen asuntosijoitusyhtiö on voinut saada tänä keväänä bondimarkkinoilta rahoitusta 3,3 prosentin marginaalilla, kun taas saksalaiselle toimisto- ja kauppakeskussijoittajalle marginaali on voinut nousta yli seitsemään prosenttiin.
–Kokonaisrahoituskustannus voi silloin olla jopa yli kymmenen prosenttia, Nyman toteaa.
–Tämä toki ei tarkoita, että yrityksen keskikorko olisi tämä, koska yrityksellä on aina useita bondeja. Mutta aina kun rahoitusta uusitaan, hinnat menevät nyt aika reilusti ylöspäin, Nyman sanoo.
Nordean laskemien mukaan pohjoismaisten kiinteistömarkkinoiden bondivolyymi on yhteensä noin 75 miljardia euroa, josta suomalaisten yritysten osuus on tosin varsin pieni. Tämän ja ensi vuoden aikana erääntyy yhteensä noin 25 miljardin euron edestä bondeja, joille täytyisi löytyä jälleenrahoitus.
–Kaikki ei voi siirtyä pankkipuolelle, koska pankitkin ovat nyt hyvin selektiivisiä. Viime syksynä olin pessimistinen sen suhteen, miten uudelleenrahoitus onnistuu, mutta nyt näyttää positiivisemmalta, Nyman sanoo.
Positiivista on se, että markkinat eivät ole olleet toimettomina, vaan sijoittajat ovat aktiivisesti etsineet uusia ratkaisuja rahoitukseen.
–Esimerkiksi Ruotsissa on ollut todella aktiivista, ja siellä on järjestetty osakeanteja ja jakautumisia, on myyty salkkuja ja otettu käyttöön uudentyyppisiä rahoitusinstrumentteja, kuten vaihtovelkakirjalainoja, Nyman sanoo.
Muun muassa Balder laski alkukeväästä onnistuneesti liikkeelle 480 miljardin euron suuruisen vaihtovelkakirjalainan 3,5 prosentin kuponkikorolla.
Nymanin mukaan pankkirahoitustakin kyllä on saatavilla, ainakin Nordeasta, kunhan tarvittavat parametrit täyttyvät.
–Kun katsotaan kaikkia kaikissa pohjoismaissa aktiivisia pankkeja, niistä on suuria eroja siinä, kuinka suuri osuus yrityslainasakusta on osoitettu kiinteistösijoituspuolelle. Kaikki ehkä eivät ole halukkaita lisäämään osuutta enää, mutta viidestä pankista kahdella on tähän halutessaan hyvät mahdollisuudet, Nyman sanoo.
–Uusista ratkaisuista huolimatta kaikki eivät varmasti tule kuivin jaloin ulos tästä tilanteesta, vaan osaa saa kolhuja, Nyman sanoo viitaten tarvittavaan jälleenrahoituksen määrään.
Tällä viikolla on seurattu silmä tarkkana ruotsalaisen SBB:n tilannetta. SBB:llä on yhteensä yli seitsemän miljardia euroa velkaa, ja maanantaina luottoluokittaja S&P laski sen luottoluokituksen tasolle BB+, jota kutsutaan myös roskaluokaksi
Luottoluokituksen lasku tarkoittaa ensimmäsekin sitä, että yhtiön lainakustannukset nousevat. Se tarkoittaa myös sitä, että valtaosa instituutiosijoittajista ei saa sijoittaa näin alhaisen luottoluokituksen omaavan yrityksen velkakirjoihin.
Lisätietoa: KTI Markkinakatsaus, kevät 2023
Lue myös: SBB neuvottelee parhaillaan yli puolen miljardin euron kiinteistömyynneistä (2/2023)
