Kevään aikana muun muassa Silicon Valley Bankin kaatuminen on puhuttanut myös kiinteistösijoitusmarkkinoilla. Mediassa on maalailtu uhkakuvia jopa kiinteistösektorin romahtamisesta.
Schrodersin globaaleista listatuista kiinteistösijoituksista vastaava johtaja Tom Walker arvelee, että otsikoissa heijastuu väärinymmärrys siitä, että tilanne nyt olisi hyvin samankaltainen kuin finanssikriisin aikaan. Tapasimme Walkerin toukokuussa Helsingissä.
–Ihmiset muistavat hyvin, että kiinteistöala oli iso osa finanssikriisiä. Nyt tilanne on aivan erilainen. Finanssikriisin aikaan kiinteistöhankkeita rahoitettiin jopa 95 prosentin lainoitusasteella ja koko ajan rakennettiin niin kovaa tahtia, että se johti vuokrien laskuun, Walker sanoo.
–Nyt ylitarjontaa ei ole, ja etenkin logistiikan ja asuntojen kysyntä on suurta. Myös listayhtiöiden taseet ovat paljon vahvempia kuin finanssikriisin aikaan. Voimakkaasti nousseet rahoituskustannukset toki laskevat kiinteistöalan yritysten tuloksia ja osinkoja, mutta hyvää liiketoimintaa kiinteistöalalla pystyy edelleen aivan hyvin tekemään. Tulokset vain putoavat siitä, mihin viime vuosina on totuttu, Walker sanoo.
Toimistosektorilla sen sijaan vaikeudet ovat todellisia.
–Kriisiotsikot ovat oikeassa ainoastaan toimistosektorilla. Rahoittajat haluavat lainata entistä vähemmän rahaa toimistosektorille, ja samaan aikaan on yhtiöitä, jotka tarvitsevat uudelleenrahoitusta. Vuokrat laskevat samaan aikaan, kun rahoituksen hinta nousee. Uskon, että toimistopuolella voimme nähdä draamaa seuraavan 12–18 kuukauden aikana ja kiinteistöjä päätyy pankkien haltuun, Walker sanoo.
–Toki kaikkein hyvälaatuisimmat hankkeet saavat toimistopuolellakin edelleen rahoitusta. Vaikeuksissa ovat ne, jotka eivät ole ottaneet liiketoimintastrategiassaan huomioon nykyistä korkotasoa, Walker sanoo.
Työnteon murros ei ole ainoa toimistomarkkinaa mullistava asia. Myös vastuullisuusvaateet ja sääntelyn lisääntyminen asettavat uusia haasteita. Käyttäjätyritykset vaativat toimitilallaan tiettyä tasoa ja sääntelyn vuoksi alhaisen energialuokan kiinteistön vuokraaminen voi olla jopa laitonta.
Vaatimukset koskevat toki kaikkia kiinteistösektoria, mutta vajaakäyttöisessä toimistomaailmassa seuraukset voivat olla suurempia.
–Muutaman seuraavan vuoden aikana voimme nähdä pakkomyyntejä niillä, jotka eivät ole varautuneet investoimaan näihin vaatimuksiin, Walker sanoo.
Walker näkee toimistosektorin olevan nyt vastaavassa tilanteessa, missä retail-markkina oli vuosikymmen sitten. Niihin aikoihin verkkokaupan kasvu alkoi vaikuttaa fyysisen tilan tarpeeseen.
–Nyt tilanteeseen on sopeuduttu ja olemme sen syklin lopussa. Disruptio on tullut tiensä päähän. Vähittäiskauppiailla on se määrä myymälöitä, mitä tarvitaan ja verkkokauppa elää sujuvasti rinnalla. Ne, jotka ovat selvinneet covidista, selviävät myös taantumasta. Toimistomaailmassa rakenteellinen murros on vasta alkamassa, Walker sanoo.
Walker toimii Schrodersin listattuihin kiinteistöyhtiöihin sijoittavan rahaston Schroder Global Cities Real Estate Fundin toisena salkunhoitajana.
–Retail on nyt rahastossamme ylipainossa ensimmäistä kertaa 7–8 vuoteen. Pidämme sektoria houkuttelevasti hinnoiteltuna ja olemme sijoittaneet kahteen kauppakeskusyhtiöön, joita ei ole ollut salkussa pitkään aikaan, Walker kertoo.
Toimistosektori on alipainossa.
–Toimistoakin edelleen tarvitaan, mutta ei viitenä päivänä viikossa. Yritykset siirtyvät pienempiin tiloihin ja keskeisille sijainneille, joissa on tarjolla paljon palveluita. Uskon tämän hyödyttävän kaupunkikeskustoja. Reuna-alueiden toimistokeskittymät todennäköisesti kärsivät, Walker sanoo.
Walkerin mukaan esimerkiksi kevään tuloskausi Yhdysvalloissa on näyttänyt, että toimistosektorin vaikeudet ovat todellisia.
–Toimistokiinteistöihin keskittyneet yhtiöt ovat raportoineet huomattavasti odotuksia huonompia tuloksia ja tulevaisuudennäkymissä on ennakoitu vielä heikompaa olevan tulossa. Kysyntää on vähän ja vuokralaisia on vaikea löytää. Portfolioon on tehtävän paljon investointeja houkuttelevuuden parantamiseksi. Jos vuokralainen löytyy, toivottua vuokratasoa on vaikea saavuttaa ja portfolioon on tehtävän paljon investointeja houkuttelevuuden parantamiseksi, Walker sanoo.
Walker huomauttaa, että toimistomarkkinoiden disruption suhteen maantieteelliset erot ovat suuria ja vaihtelevat toki myös kaupungeittain. Yhdysvalloissa etätyön yleistyminen on vaikuttanut kaikkein dramaattisimmin ja siellä toimistojen käyttöasteet ovat selvästi alhaisempia kuin Euroopassa.
Kuvan lähde: Schroders.
