Rakennukset ovat maailman merkittävin varallisuuden varasto. Se on arvokkaampi kuin kaikki maailman osakkeet ja velkapaperit yhteensä ja lähes neljä kertaa arvokkaampi kuin maailman BKT. Maailman kaikkien kiinteistöjen arvo oli 326,5 biljoonaa dollaria vuonna 2020[1].
Kiinteistöala on pitkän aikavälin toimiala. En palaisi liian kaukaiseen historiaan (käytä Wikipediassa hakusanaa ”oldest known surviving buildings”), mutta nykyään tyypillistä on, että RE-hankkeiden taloudellinen ROI-laskelma on noin 15-20 vuotta. Kiinteistöjen omistajille ja operaattoreille se tarkoittaa myös sitä, että kaikki lyhyen aikavälin markkinavaihtelut (mukaan lukien Covid-19 vuosina 2021-2022, Euroopan energiakriisi 2022, korkea inflaatio 2022…, korkojen nousu 2023… jne.) on aina otettava huomioon luonnollisena osana liiketoimintaa. Nämä vaihtelut on otettava vakavasti (muuten laivasi saattaa upota nopeasti), mutta suuri laiva ei muuta pääsuuntaansa näiden ”tilapäisten haasteiden” vuoksi. Kysymys kuuluukin – onko kiinteistöalalla odotettavissa merkittäviä muutoksia ja mitä ne ovat? Varmasti on! Ja tässä artikkelissa keskitytään vahvasti luultavasti kaikkein ajankohtaisimpaan niistä – ESG:hen.
ESG on uusi pelintekijä maailmantaloudessa
ESG:n ensimmäinen valtavirran maininta nykyaikaisessa kontekstissa oli Yhdistyneiden Kansakuntien vuonna 2004 julkaisema raportti ”Who Cares Wins“[2] (Kuka välittää – voittaa). Todellisuudessa tuolloin ei kuitenkaan koettu kiireellisyyttä (lukuun ottamatta muutamia tiedemiehiä ja ilmastoaktivisteja).
Yli 7 vuotta sitten, syyskuussa 2015, YK:n kestävän kehityksen huippukokouksessa New Yorkissa hyväksyttiin kestävän kehityksen Agenda 2030 ja sen 17 kestävän kehityksen tavoitetta (Sustainable Development Goals). Samana vuonna – joulukuussa 2015 – ilmastonmuutoksen ja sen kielteisten vaikutusten torjumiseksi maailman johtajat saavuttivat YK:n ilmastonmuutoskonferenssissa (COP21) Pariisissa läpimurron: historiallisen Pariisin sopimuksen.
EU:n tavoitteena on olla ilmastoneutraali vuoteen 2050 mennessä eli talous, jonka kasvihuonekaasupäästöt ovat nolla. Tämä tavoite on Euroopan vihreän sopimuksen ytimessä ja vastaa EU:n sitoutumista maailmanlaajuisiin ilmastotoimiin Pariisin sopimuksen mukaisesti.
Yritystasolla – onko ESG hyvä vai huono asia?
IBM:n Institute for Business Value (IBV) analysoi tutkimuksessa ”The ESG ultimatum: Profit or perish” (ESG-uhka: voitto tai tuhoutuminen) tuloksia, jotka saatiin yli 20 000 kuluttajalle tehdystä tutkimuksesta, joka koski heidän suhtautumistaan kestävään kehitykseen ja yhteiskuntavastuuseen, sekä 2 500 johtajalle tehdystä tutkimuksesta, joka koski heidän ESG-strategiaansa, -lähestymistapaansa ja -käytäntöönpanoa, odotettavissa olevia hyötyjä ja liiketoimintatavoitteisiin liittyviä näkökohtia 22 toimialalla ja 34 maassa. Tutkimuksessa myös segmentoitiin yritykset ESG-kypsyyden mukaan, jotta voidaan vertailla suhteellista suorituskykyä. Tulosten mukaan yli 70 prosenttia johtajista pitää ESG:tä tulojen mahdollistajana, ja kuluttajat kiinnittävät yhä enemmän huomiota yritysten kestävään kehitykseen tehdessään osto- ja työllistämispäätöksiä.[3]
Epäilemättä – nyt on vahva syy vaihtaa rakennusten polkua globaalilla, yritys- ja henkilökohtaisella tasolla! Vuoteen 2030 on vielä 7 vuotta aikaa. Se ei vaikuta kovin pahalta, mutta se ei selvästikään ole liian pitkä aika millekään pitkän aikavälin toimialalle, joka ei voi tehdä hätiköityjä päätöksiä testatakseen, toimiiko jokin asia vai ei. Jokainen tavoite tarvitsee päätöksentekoon perustuvia strategioita. Jokainen päätös tarvitsee ratkaisuja, joilla on todistettu olevan kokemusta ja kumppanuussuhteita, jotka ovat erittäin luotettavia ja päteviä. Tämä kaikki ei voi tapahtua yhdessä yössä!
Mitä uusiutuvan energian teollisuudessa tarvitaan, jotta voidaan saavuttaa vuoden 2030 ja 2050 tavoitteet?
ESG-strategiat johtavat ESG-teknologioiden käyttöön
Rakennusten käyttö ja ylläpito vaikuttavat pitkäaikaisimmin (ESG-)strategioihin. Aiheesta tehtyjen useiden maineikkaiden tutkimusten mukaan jokaista rakennuksen rakentamiseen käytettyä euroa kohti kuluu 5-7 euroa rakennuksen ylläpitoon (erityisesti englantilainen yritys ”Royal Academy of Engineering” on analysoinut toimistorakennuksen tyypillisiä kustannuksia kolmenkymmenen vuoden ajalta ja saanut tulokseksi, että rakennuskustannusten, ylläpitokustannusten ja käyttökustannusten suhde on 1:5:200). Ei voida myöskään unohtaa, että jokaisen rakennuksen elinkaaressa on aina eri vaiheita: raaka-aineiden louhinta, valmistus, rakentaminen, käyttö ja kunnossapito, purkaminen, hävittäminen ja uudelleenkäyttö/kierrätys[4].
ESG-strategioiden laatiminen auttaa toimimaan ja mittaamaan sitä, mikä on molemminpuolisesti hyväksi voitoille, ihmisille ja planeetalle. ESG-strategiat koostuvat kolmesta osasta:[5]
- Ympäristökriteereissä tarkastellaan ympäristöön liittyviä vaikutuksia ja riskejä – ja sitä, mitä yritys mahdollisesti tekee tai ei tee niiden vähentämiseksi tai lieventämiseksi. Esimerkkejä ovat: hiilijalanjälki, jätehuolto, saastuminen ja toimitusketjuun kuuluvat kestävän kehityksen toimet.
- Sosiaaliset kriteerit sisältävät sosiaalisen vaikutuksen, joka syntyy suhteista yrityksen työntekijöihin, asiakkaisiin, tavarantoimittajiin ja yhteisöihin. Esimerkkejä: työturvallisuus, hyvinvointi ja kulttuuri, monimuotoisuus, tasa-arvo ja osallisuus, asiakastyytyväisyys ja tietosuoja.
- Hallintokriteerit: yksityiskohtaiset roolit, vastuut ja odotukset, joilla varmistetaan, että asiakkaiden, työntekijöiden, osakkeenomistajien, sääntelyviranomaisten ja yhteisön kannalta hyviä päätöksiä tehdään. Esimerkkejä: hallituksen kokoonpano, johdon palkkaus ja palkkiot sekä se, miten yritys tekee tarkastuksia ja toimii eettisesti.
Strategiat johtavat seuraavaan vaiheeseen – mitä (teknologioita) on käytettävä parhaiden tulosten saavuttamiseksi (ja missä vaiheessa rakennuksen elinkaarta)? P.S. Tässä asiakirjassa keskitytään kuitenkin toimintaan ja kunnossapitoon, koska niiden vaikutus ESG:hen on kaikkein pitkäaikaisin).
Tähän on olemassa erilaisia ratkaisuja, joilla on erilainen vaikutus, erilainen elinkaari ja erilainen investointitarve. Mitä valita? Mistä aloittaa?
Total Concept tarjoaa menetelmän ja rahoitusvälineen, joka voi tarjota tarvittavat tiedot, joiden avulla voidaan tehdä tietoon perustuvia päätöksiä energiansäästötoimenpiteisiin tehtävistä investoinneista (HUOM! Investoinnit vihreään energiaan – uusiutuviin energialähteisiin – katsotaan myös energiansäästötoimenpiteiksi).[6]
Mitä suurempi vaikutus/investointi-suhde on, sitä nopeammin se on otettava käyttöön. Luonnollisesti kannattaa aloittaa matalalla roikkuvista hedelmistä, mutta se ei tarkoita, ettei rinnalla voisi käyttää mitään muuta. Päinvastoin – käyttäkää niin paljon kuin teillä on varaa (vain yleensä henkilöresursseilla, rahoituksella jne. on rajansa)!
Matalalla roikkuvat hedelmät – PropTech
Yleisesti ottaen PropTech (Property Technologies) tarkoittaa tehokkuutta (kuten jotkut muutkin työkalut – esimerkiksi lisäeristäminen), jossa käytetään teollisuus 4.0:n tärkeimpiä teknologioita, kuten data-analyysiä ja visualisointia, esineiden internetiä (IoT), tekoälyä (AI) ja koneoppimista (ML). Vielä muutama vuosi sitten Proptechistä ei kuultu paljonkaan. Ainakaan se ei ollut yleinen termi.[7]
Miksi? Yhteenvetona – sillä ei vain ollut kovin suurta merkitystä kiinteistöalalla; sille ei ollut suurta tarvetta. Aina on joitakin edelläkävijöitä, kun puhutaan jostain uudesta teknologiasta, mutta useimmat yritykset odottavat mieluummin, jos ei ole kiire. Covid-19 avasi lisää ovia, koska yhtäkkiä ei ollut mahdollisuutta liikkua ja tavata.
Mutta mitä lähemmäksi ESG:n määräajat tulevat, sitä tärkeämpää on jokainen yksittäinen tehokkuusprosentti. PropTech-ala on valmis siihen. PropTech-markkinoiden maailmanlaajuinen koko oli 25 miljardia Yhdysvaltain dollaria vuonna 2021, ja niiden odotetaan kasvavan 15,8 prosentin vuotuisella kasvuvauhdilla (CAGR) vuodesta 2022 vuoteen 2030.[8]
Kuinka realistista on lisätä tehokkuutta (energiaa, toimintaa jne.) joillakin asiaankuuluvilla (PropTech-) välineillä? Se voi olla 20 %, 30 %, 40 %, 50 %, oikeaa lukua on vaikea arvioida. Tehkää se vain, sillä nämä PropTech-työkalut ovat luultavasti ratkaisuja, jotka vaativat laskelmien mukaan pienimmät investoinnit! Ja muista aina – kun puhut CO2:sta ja energiasta – että vihreintä energiaa on energia, jota ei ole koskaan tuotettu eikä kulutettu.
Samalla ei saa unohtaa, että tehokkuuden lisääminen ei riitä. Hiilijalanjäljen pienentäminen 30 prosentilla vihreimmällä energialla ja muilla tehokkuusvälineillä tarkoittaa, että loput 70 prosenttia energiantarpeesta on vielä katettava. Näin ollen uusiutuvien energialähteiden, tehokkaampien ilmanvaihtolaitteiden, lämmönvaihtimien jne. ja kestävämpien rakennusmateriaalien tarve on huomattava, jotta voidaan kattaa kaikki rakentamisen ja kiinteistöalan keskeiset taloudelliset toiminnot.
Erityiskiitokset Miklós Gyertyánfy (Granit Polus), Michał Bogaczyński (AEW) ja Guido Wolf (Zabolis Partners) vahvoista kommenteista, jotka auttoivat parantamaan tätä artikkelia!
Kirjoittaja Imre-Gustav Vellamaa on proptech-yritys R8 Technologies:in hallituksen jäsen.
[1] https://www.savills.com/impacts/Impacts3_pdfs/The_total_value_of_global_real_estate.pdf
[2] https://www.thecorporategovernanceinstitute.com/insights/lexicon/what-is-the-history-of-esg/#:~:text=A%202004%20report%20from%20the,to%20embrace%20ESG%20long%2Dterm.
[3] https://www.esgtoday.com/over-70-of-businesses-view-esg-as-a-revenue-enabler-ibm-study/
[4] https://core.ac.uk/download/pdf/54198925.pdf
[5] https://www.kornferry.com/insights/featured-topics/people-planet-profit/what-is-esg-strategy-and-sustainability#:~:text=Examples%20include%3A%20Carbon%20footprint%2C%20waste,make%20up%20its%20supply%20chain.&text=Includes%20social%20impact%20generated%20by,%2C%20suppliers%2C%20and%20its%20communities.
[6] http://totalconcept.se/method/this-is-the-total-concept/
[7] https://www.unissu.com/proptech-resources/When-did-the-term-Proptech-start
[8] https://www.grandviewresearch.com/industry-analysis/proptech-market-report
