Tasapainoinen kaupunkikehitys edellyttää kaavoituksen uutta aikaa

Tasapainoinen kaupunkikehittäminen edellyttää paljon nykyistä parempaa ymmärrystä siitä, miten yksittäiset, eri aikoina toteutuvat investointihankkeet vaikuttavat alueen palvelujen kysyntään, tarjontaan ja sijainnin arvostukseen.

Helsingin Kalasatama, Espoon Suurpelto ja Vantaan Kivistö ovat kaikki erinomaisia esimerkkejä pääkaupunkiseudun kaupunkikehityksen systemaattisesta valuvirheestä.

Kaavasuunnitelmien kaupunkitaloudellinen tarkastelu jää liian vähälle huomiolle kaupunginosien suunnittelussa ja rakentamisessa.

Näin siitä huolimatta, että kaavoitus on keino saada asumisen, palvelujen ja liikkumisen tarpeet aidosti kohtaamaan – ja vaikuttaa siihen, minne asuntojen ostajat ja sijoittajat ohjaavat tulevaisuuden investointinsa.

Nykyisen korkeasuhdanteen aikana pääkaupunkiseutua vaivannut uusien asuinrakennusten tonttipula on aiheuttanut jopa hallitsematonta kaupunkikehitystä.

Osa kohteista on rakennushuumassa suunniteltu heikosti tavoitettaville B-luokan alueille, joille ei löydykään riittävästi ostajia asuntotarjonnan kasvettua.

Kalasatama, Suurpelto, Kivistö ja kaupunkikehittämisen ongelma

Kun Helsinki aikanaan kilpailutti Kalasatamassa Redin alueen, edellytyksenä oli, että alue rakennetaan kerralla valmiiksi. Asuntorakentaminen ympärillä ei ole ehtinyt samaan vauhtiin, ja tulee kestämään todella pitkään, ennen kuin ostovoima vastaa alueen palvelutarjontaa.

Espoon Suurpellossa ensimmäiset pari tuhatta asukasta sinnittelivät vuosia ilman palveluja. Kun liikekeskus rohjettiin lopulta rakentaa, oli kuin korkki olisi poksahtanut pullosta: alueella rakennetaan nyt voimakkaasti ja pikaraitotiekin on tulossa.

Vantaan Kivistössä odotellaan palveluja, vaikka Kehäradan rakentamisesta on jo vuosia.

Tasapainoinen kaupunkikehittäminen edellyttää paljon nykyistä parempaa ymmärrystä siitä, miten yksittäiset investointihankkeet eri aikoina toteutuessaan vaikuttavat alueen palvelujen kysyntään, tarjontaan ja sijainnin arvostukseen.

Nykyiset kaavoituksessa ja kiinteistö- ja infrainvestointien arvioinnissa käytettävät menetelmät eivät kuitenkaan ota huomioon alueella tulevaisuudessa tapahtuvia muutoksia, vaan perustuvat nykyhetkeen.

Ratkaisu on tulevaisuuden hahmottaminen

Työkalut tulevaisuuden hahmottamiseksi ovat kuitenkin jo olemassa.

Esimerkiksi Keski-Pasilan aluetta suunniteltaessa on koottu yhteen tietokantaan nykyinen rakennuskanta palveluineen ja liikenneyhteyksineen sekä eri kaavavaiheissa olevat suunnitelmat tulevaisuuden investoinneista.

Niiden pohjalta on luotu malli, jossa havainnollistetaan alueen asukasmäärien, työpaikkojen, palvelujen ja liikenneyhteyksien kehittyminen aina vuoteen 2040 asti. Voin paljastaa: erittäin vetovoimaiselta Pasilan asemaseudun tulevaisuus näyttää.

Helsingin uusi yleiskaava 2050 on kunnianhimoinen. Kaupungin tavoite on olla maailman toimivin. Jotta tällainen visio toteutuu, tarvitaan investointien suunnitteluun uusia toimintamalleja ja tarkasteluja. Niiden olennainen ulottuvuus on aika ja rohkeus tehdä toisin.

Kiinnostuitko? Lisää tietoa kaupunkikehitykseen liittyvistä palveluistamme löydät verkkosivuiltamme https://www.ains.fi/palvelut/hankekehitys/


Kirjoittaja Jukka Kettunen on A-Insinöörien kaupunkikehitysjohtaja, kiinteistökehittämisen konsultti ja
Cityfier-työkalun kehittäjä.

Cityfier on kaavatason hankkeiden ja yksittäisten kiinteistöjen tulevaisuuden arvonmääritystyökalu.