Ovatko datakeskukset uusi kiinteistösijoitustuote Suomessa?

Yksi tämän hetkisistä megatrendeistä on digitaalisuus. Sen suurimpia muutosvoimia ovat 5G, Big data ja Internet of Things. Myös peliteollisuus kasvaa nopeaa tahtia ja verkkokauppojen myynti on lisääntynyt. Muun muassa näistä edellä mainituista syistä datakeskusten tarve on kasvanut ja kiinteistösijoittajien kiinnostus sijoittaa datakeskuksiin on herännyt.

Suomi sopii monilta ominaisuuksiltaan datakeskuksen sijaintikohteeksi. Täällä on muun muassa viileä ilmasto, vähäinen riski luonnonmullistuksille, poliittisesti vakaa tilanne sekä luotettavat sähköverkot ja tietoliikenneyhteydet. Suomen kiinnostavuutta lisää myös C-Lion 1-niminen tietoliikennekaapeli Suomen ja Saksan välillä, joka mahdollistaa suoran yhteyden Keski-Eurooppaan.

Datakeskusten tuottovaatimus

Datakeskukset ovat erityskiinteistöjä, joiden tuottovaatimus on infrasijoitusten luokkaa. Tarkkaa tuottovaatimusta on haastavaa määritellä pienten markkinoiden vuoksi. Datakeskuksen tuottovaatimukseen vaikuttavat sijainti, vuokrasopimuksen pituus, kiinteistön jäännösarvo, operaattorin vakavaraisuus sekä vuokranantajan ja vuokralaisen välinen vastuunjako.

Datakeskuksen sijainnilla on suuri merkitys. Sen tulee olla turvallinen ja datakeskusliiketoimintaan sopiva. Optimaalisella sijainnilla parannetaan kiinteistösijoittajan saamaa tuottoa ja pienennetään riskiä. Myös tontin hinnalla on vaikutusta kiinteistösijoitustuotteesta saatavaan tuottoon. Datakeskuksen tulisi sijaita siellä, missä voidaan olettaa maan arvon kehittyvän positiivisesti.

Kiinteistösijoittajat saavat datakeskuksista vakaata ja pitkäkestoista kassavirtaa. Tyypillisesti datakeskuksen vuokrasopimuksen pituus on noin 20 vuotta. Vuokralaisina datakeskusoperaattorit ovat sitoutuneita, koska sijainnin muuttaminen vaatii kustannuksia ja se saattaa aiheuttaa käyttökatkoksia heidän toimintaansa. Tyypillisesti datakeskuksesta kiinteistösijoittaja omistaa tontin ja rakennuksen. Datakeskusinvestoinnin pitäisi pystyä kuolettamaan kohtuulliseen jäännösarvoon vuokrasopimuksen aikana. Datakeskuksen sisältämät järjestelmät omistaa tyypillisesti operaattori.

Varsinaista syvällistä toimialaosaamista kiinteistösijoittajalta ei vaadita vaan siihen riittävät ymmärrys operaattorin liiketoiminnasta ja kiinteistön toiminnallisista vaatimuksista. Kiinteistösijoittaja ja datakeskusoperaattori solmivat vastuunjakosopimuksen, jossa sovitaan riskien jakautumisesta osapuolten välillä. Datakeskusoperaattorilla on suurimerkitys riskien näkökulmasta. Operaattorin tuleekin olla luotettava ja ammattitaitoinen sekä hänen toimintansa vakaata. Suurimman riskin datakeskustoiminnasta kantaa operaattori.

Datakeskukset ovat kiinnostava sijoitustuote ja datakeskusmarkkinoilta löytyy varmasti rooli kiinteistösijoittajille. Tällä hetkellä Telia toteuttaa colocation-datakeskustaan Helsinkiin ja Hetzner Tuusulaan. Suomessa ovat myös Yandexin ja Googlen megadatakeskukset. Googlen teettämän selvityksen mukaan datakeskustoimiala voi työllistää Suomessa arvioltaan 33.000 henkeä ja taloudelliset kokonaisvaikutukset voivat olla 2,3 miljardia euroa vuoteen 2025 mennessä. Datakeskusteollisuuden tulevaisuus näyttää Suomessa valoisalta.

Kirjoittaja Pia-Sofia Lehtoniemi työskentelee tuotantoinsinöörinä Lemminkäisellä.

Edellinen artikkeliKiinteistösijoittaminen ja muita lukusuosituksia Trumpista Spinozaan
Seuraava artikkeliVoiko rakennusten mittausdata olla sijaintiakin arvokkaampaa?