Näin viet käyttötarkoituksen muutoksen läpi onnistuneesti

50 vuotta lisää tuottavaa elinkaarta on houkutteleva mahdollisuus vanhojen rakennusten omistajille tai hallinnoijille. Se tarkoittaa usein käyttötarkoituksen muutosta.

Miten näiden niin kutsuttujen konversiohankkeiden onnistumismahdollisuudet maksimoidaan?

Alueet, jotka ennen olivat laitakaupunkia, voivat olla nyt kaupunkikehityksen ytimessä. Niiden rakennuskanta ei välttämättä tue omistajansa tavoitteita tai kaupunkien elinvoimaa parhaalla mahdollisella tavalla. Siksi käyttötarkoituksen muutoksia tehdään jatkuvasti enemmän.

Olen ollut mukana kymmenissä käyttötarkoituksen muutoshankkeissa. Osa niistä on ollut uudisrakentamista huomattavasti haastavampia.

Erityisosaamista tarvitaan, kun vanha rakennus sovitetaan uuteen käyttötarkoitukseen sen reunaehdot ja esimerkiksi tämän päivän energiatehokkuusvaatimukset ja käyttäjien tarpeet huomioiden. Näissä hankkeissa teollisuushalleista on sukeutunut liikuntatiloja, toimistoista luksusasuntoja ja vanhoista koppitoimistoista persoonallista ja nykyaikaista toimistotilaa.

Uusin nouseva ilmiö on etätyötilojen suunnittelu asuinkerrostalojen alihyödynnettyihin yhteiskäyttötiloihin.

Kokemukseni mukaan usein on kuitenkin niin, että käyttötarkoituksen muutosprojektit onnistuvat helpommin ja ovat tuottoisampia, kuin toisinaan tunnutaan ajattelevan. Muutamia asioita niihin ryhtyessä kannattaa kyllä ottaa huomioon.

Kolme käyttötarkoituksen muutoshankkeen kulmakiveä

Käyttötarkoitusta muutettaessa kannattavuutta ei voi laskea puhtaasti Excelillä, eikä investointipäätöstä voi tehdä vain omista lähtökohdista. Kun seuraavat kolme tärkeintä, jo itsessään laajaa muuttujaa huomioidaan oikeassa järjestyksessä ja lomittain toistensa kanssa, onnistumisen mahdollisuudet ovat hyvät, elleivät jopa erinomaiset.

  1. Liiketoimintapotentiaalin selvittäminen. Rakennuspaikka määrittää mahdollisuudet liiketoiminnalle. Mahdollisuuksia on usein monia, eivätkä ne aina ole ilmeisiä. Esimerkiksi yleisesti haastavaksi todettu toimistorakennusten osittainen tai kokonaisvaltainen muutos asunnoiksi voi laskelmin osoittautua alueen elinvoimaa lisääväksi. Näin on etenkin silloin, kun aluetta tarkastellaan kokonaisuutena ja selvityksissä huomioidaan asuin- ja liikerakentamisen sekä palvelutuotannon mahdollisuudet.
  2. Aito viranomaisyhteistyö hankkeen alusta asti. Yleinen käsitys tuntuu olevan, että viranomainen tai kaavoittaja suhtautuu käyttötarkoituksen muutoshankkeisiin jo lähtökohtaisesti nihkeästi. Kokemukseni mukaan näin ei kuitenkaan ole silloin, kun käyttötarkoituksen muutoshankkeesta neuvotellaan viranomaisten ja kaavoittajan kanssa alusta asti käyttäen perustana laadukkaasti tehtyjä, sekä rakennuttajan että kaupungin tarpeet huomioivia selvityksiä. Aidossa neuvottelussa kumpikaan osapuoli ei yksipuolisesti ilmoita, mitä itse haluaa tehdä. Lähtökohtana on molempien osapuolten etu.
  3. Kunnolliset rakennettavuusselvitykset. Käyttötarkoituksen muutoshankkeissa ollaan aina tekemisissä vanhojen, joskus hyvinkin huonokuntoisten rakennusten kanssa. Rakennettavuusselvityksissä tutkitaan sekä rakenteet että rakennuksen muut reunaehdot suhteessa aiottuun käyttötarkoitukseen. Vain näin voidaan selvittää, onko aiottu käyttötarkoitus mahdollinen tai järkevä sekä mitä se vaatii. Rakennettavuusselvitys ulottuu myös varsinaisen rakennuksen ulkopuolelle; maaperään ja rakennusmääräyksiin.

Vaikka yllä mainitut selvitykset on listattu numerojärjestykseen, olennaista on tehdä ne rinnakkain ja lomittain toistensa kanssa. Esimerkiksi rakennettavuusselvitystä ei kannata tehdä liian pitkälle selvittämättä liiketoimintapotentiaalia tai varmistumatta viranomaisten suhtautumista suunniteltuun käyttötarkoitukseen.

Kun yhtälö toimii ja tavoitteet on asetettu, konversiohankkeet menevät läpi sujuvasti ja voidaan aloittaa varsinainen toteutussuunnittelu ja rakentaminen.

Omistuksesi voi olla odottamattoman arvokasta

Kaikki alihyödynnetyt tai käyttämättömät neliöt kannattaa minusta nähdä mahdollisuuksina ja selvittää niiden potentiaali käyttötarkoituksen muutoksen näkökulmasta. Viimeistään tämä kannattaa tehdä silloin, kun tiedossa on isompi remontti.

Niin kauan, kuin rakennuspaikka on luontaisesti hyvä, konversiohankkeilla voi tehdä ison tuoton, vaikka saneeraustarpeet ulottuisivat runkoon asti. Edes suojeltu julkisivu ei estä rakennuksen kehittämistä – silloin vain luovuus ratkaisee rakennuksen sisällä. Esimerkiksi ahtaista parkkihalleista voidaan muokata varastohotelleja, tyhjäkäytöllä olevista taloyhtiöiden yhteistiloista etätyöpisteitä tai liiketilaa.

Meiltä Optiplanilta saat avuksesi asiantuntijatiimin, joka voi hoitaa kaikki tarvittavat selvitykset ja ideoida kanssasi liiketoiminnan mahdollisuuksia sekä auttaa viranomaisyhteistyössä. Olemme nykyään osa Swecon kansainvälistä asiantuntijatiimiä.

 

Kirjoittaja Petri Paavilainen työskentelee Optiplan Oy:ssä korjausrakentamispalvelun toimialajohtajana, joka kannustaa näkemään jokaisen alihyödynnetyn neliön mahdollisuutena.

 

 

 

Lue myös Optiplanin monissa käyttötarkoituksen muutoshankkeissa mukana olleen arkkitehti Katariina Kososen näkemys siitä, miten tontti ja tilat saadaan tuottamaan  käyttötarkoitusta muuttamalla.

 

Edellinen artikkeliKannattaisiko ulkoilmatyötiloista tulla osa toimistojen kiinteistökehitystä?
Seuraava artikkeliLehtileikkeet: Kivistön uudesta tapahtuma-areenasta suunnitellaan alkuperäistä isompaa Vantaalla