Miksi hukata rahaa ja aikaa talotekniikan turhiin korjauksiin?

Talotekniikan tarkoitus on mahdollistaa ihmisten asuminen, työskenteleminen tai harrastaminen rakennuksessa ja helpottaa tilojen käyttöä. Sen osuus rakennuksen kokonaisinvestoinneista voi olla helposti yli 30% – saneerauksissa usein enemmänkin!

Entäpä kuinka talotekniikan kunnosta ja toimivuudesta huolehditaan? Tyypillisin tapa on, että rakennuksen ylläpito siirtyy urakoitsijoiden ja huoltoliikkeiden huoltosopimusten piiriin rakentamisen valmistuttua. Ajan kuluessa henkilömuutokset näissä yhtiöissä tai huollon siirtyminen uudelle toimijalle aiheuttavat rakennuskohtaisen tiedon ja osaamisen jatkuvaa vähenemistä. Tietojen siirtäminen eteenpäin on hidasta, ja talotekniikan hoidosta tulee tehotonta.

Monesti päädytään tilanteisiin, joissa talotekniikan käyttö unohtuu pitkäksi aikaa, teknisiin ongelmiin ei reagoida ja tavoiteltu suorituskyky jää saavuttamatta: rahaa kuluu aivan turhaan energianhukkana ja aiheutetaan sisäilmaongelmia.

Käyttökustannusten tarpeeton käsistä karkaaminen laskee nopeasti kiinteistön arvoa. Mitä pidemmälle asia päästetään, sitä hitaampaa ja kalliimpaa on saada talotekniikka palautettua alkuperäiseen toimintaan.

Talotekniikan toiminnanvarmistus ei ole enää projekti vaan prosessi

Yhä modernisoituva talotekniikka haastaa niin sen käyttäjät kuin kiinteistön ylläpidon. Vaikka automaatioaste on erittäin korkea, talotekniikka tarvitsee osaavaa käyttöä, jotta siitä saadaan tavoitellut hyödyt irti. Samoin vikatilanteet on pystyttävä tunnistamaan tehokkaasti ja kyettävä ratkaisemaan ongelmat nopeasti ja kerralla.

Toimialalle on tyypillistä, että kun talotekniikka on jäänyt hetkeksi tuuliajolle, tarvitaan talotekniikan erikoisasiantuntijoita, jotka toimittavat projekteina selvityksiä, toiminnanvarmistushankkeita, sisäilmaselvityksiä ja urakoitsijoiden ohjausta parannushankkeissa. Näiden projektien kertakustannukset ovat työtarpeesta riippuen helposti kymmeniä tuhansia euroja.

Tämän, vasta ongelmiin reagoivan toimintamallin vastakohta löytyy teollisuudesta, jossa on opittu pitämään tuotantoprosessit ja -linjat jatkuvasti toiminnassa jatkuvalla ennakoinnilla. Motivaatio ennakkoivalle toiminnanvarmistukselle johtuu siitä, että tuotannon katkokset aiheuttavat nopeasti merkittäviä taloudellisia menetyksiä ja heikentävät mainetta toimitusvarmuudesta.

Kiinteistöalalla niin uudisrakentamisessa kuin saneerauksissakin on käytännössä pakko investoida moderneihin taloteknisiin ratkaisuihin, joka mahdollistavat yhä kiristyvät ympäristönormit. Tämä tarkoittaa, että myös ylläpidon on siirryttävä vanhakantaisista reaktiivisista toimintamalleista kohti ennakoivaa ja ohjailevaa kunnossapitoa, jolla kalliit talotekniikkainvestoinnit pidetään jatkuvasti suorituskykyisenä. Ilman selkeitä toimintaprosesseja uhkana on menettää saavutetut ympäristösertifikaatit ja rakennuksen arvon laskeminen. Siis projekteista prosesseiksi.

Suorituskyvyn ylläpito vaatii yhteistyötä ja dataa

Talotekniikan toiminnanvarmistus voidaan nykyisin jo hyvin pitkälti digitalisoida, seuraten esimerkkiä monelta teollisuuden alalta.

Käytännössä talotekniikan ylläpitäjien ei tarvitse tuntea ennalta jonkin kohteen kaikkea tekniikkaa tai käyttää aikaa itse valvontatyöhön. Jatkuva valvonta voidaan toteuttaa diagnostiikkaohjelmistoilla, jotka osaavat ennakoida tulevia huolto- ja korjaustarpeita ja tunnistaa käyttövirheet ja päällä olevat laiteviat.

Nyt on tärkeää keskittyä trimmaamaan huolto-organisaation prosesseja, osaamista ja reagointikykyä, jotta huoltoprosessit voivat toimia toiminnanvarmistusdiagnostiikan antamien ohjeiden mukaisesti.

Takautuvasti vikoihin reagoiva vanha toimintamalli korvautuu näin ennakoivalla ja ohjailevalla toimintamallilla, jonka ansiosta modernin talotekniikan suorituskyky ja tuottavuus toteutuu selkeästi varmemmin ja edullisemmin.

Olemme Nuukassa olleet perustamassa useita talotekniikkatiimejä asiakkaidemme kanssa, joiden ideana on ollut tuoda samaan pöytään talotekniikan ylläpitäjät, kiinteistönjohto, rakennusautomaation ylläpitäjä ja data Nuukan talotekniikan kunnonvalvontadiagnostiikalta. Kun edustettuina ovat kaikki tarvittavat osaajat ja todellinen data prosesseilta ja olosuhteista valmiiksi analysoituna, on saatu nopeasti kokonaiskuva mihin pitää keskittyä, korjattua nopeasti mahdolliset viat ja saatu ko. kohteen talotekniikan käyttötehtävät määritettyä. Tässä mallissa kaikki oppivat toisiltaan, lahjomaton data avaa kaikille miten asiat todellisuudessa toimivat ja ihmiset ovat innostuneesti lähteneet pitämään arvokkaista rakennuksista parempaa huolta kun koskaan aikaisemmin.

Nuuka kehittää talotekniikan toiminnanvarmistusdiagnostiikkaa ja tekoälyoptimointia, joiden avulla talotekniikan suorituskyky saadaan maksimoitua ja pidettyä korkeana koko rakennuksen elinkaaren ajan.

 

 

Mikko MajaMikko Maja
Teknologiajohtaja

Nuuka Solutions Oy
Puh. +358 50 406 2973
mikko.maja@nuuka.comNUUKA

 

Mikko Maja on Nuuka Solutions Oy:n teknologiajohtaja ja yksi yrityksen perustajista.

Nuuka on ohjelmistoyritys, joka auttaa parantamaan rakennusten energiatehokkuutta, vähentämään operatiivisia kustannuksia ja mahdollistamaan paremman sisäilmaston rakennuksissa.

Edellinen artikkeliPontos valjastaa proptechin vähentämään sijoitustensa ympäristövaikutuksia
Seuraava artikkeliLehtileikkeet: Vuokra­sopimuskiistaan ratkaisu Tampereella – Pirkanmaan osuuskaupan Stockmannilta vaatima korvaussumma pieneni miljoonilla euroilla