Ammattimaisten kiinteistösijoittajien kiinteistöomistusten määrä nousi yli 58 miljardiin euroon vuoden 2016 lopussa. Suomen kiinteistösijoitusmarkkinat kasvoivat lähes seitsemällä prosentilla edelliseen vuoteen verrattuna. Positiivista on, että markkinat kasvavat ja liiketoimintaedellytykset paranevat. Sekä kasvun lähteet että pääomien kohteet ovat kuitenkin varsin erilaisia kuin mihin olemme perinteisesti tottuneet.
Kiinteistösijoitusten kokonaismäärän kasvulle on kolme vaihtoehtoista lähdettä. Näistä ensimmäinen, sijoituskiinteistöjen arvonnousu, on Suomessa ollut viime vuosina nihkeää: KTI Kiinteistöindeksin mukaan kiinteistösijoitusten arvonmuutos jäi keskimäärin 0,6 prosenttiin vuonna 2016. Toiseksi markkinat kasvavat, jos sijoittajien omistukseen päätyy aiemmin muiden tahojen – ilmeisimmin toimitilakäyttäjien – omistamia kohteita. Myös tämä kasvu oli viime vuonna pientä, kun toimitilakäyttäjien sale-and-leaseback -operaatioiden määrä jäi vain muutamien satojen miljoonien eurojen tasolle.
Kolmas kasvun lähde: uusien kiinteistöjen rakentaminen ja niiden päätyminen sijoittajien omistukseen on siis ollut viime vuosina keskeisin kiinteistösijoitusmarkkinoiden kasvun moottori.
Uudet pääomat ovat tulleet markkinoille useasta lähteestä. Suurimpia kasvuloikkia ovat tehneet kiinteistösijoitusyhtiöt, joiden kiinteistöomistusten määrä on kasvanut sekä vanhojen tuttujen toimijoiden kasvun että uusien yhtiöiden perustamisen siivittämänä. Kiinteistösijoitusyhtiöille on rahoitusta reilusti saatavilla sekä osake- että velkamarkkinoilta. Toinen nopeasti kasvanut ryhmä on kiinteistörahastot, joihin pääomia virtaa sekä instituutio- että piensijoittajilta.
Ulkomaiset sijoittajat operoivat viime vuonna ahkerasti sekä osto- että myyntilaidalla, ja saldo päätyi lopulta hieman positiiviseksi – eli myös ulkomaista pääomaa on suomalaisissa kiinteistöissä jälleen hieman enemmän kuin vuosi sitten. Instituutiosijoittajien suorien kiinteistösijoitusten kokonaismäärä ei käytännössä muuttunut viime vuonna lainkaan, vaikka sekä myyntejä että investointeja tehtiin sielläkin ahkerasti.
Kasvun analysoinnissa mielenkiintoista on myös se, minkälaisiin kiinteistöihin pääomat ohjautuvat. Toimisto- ja liikekiinteistöt ovat perinteisesti olleet etenkin instituutiosijoittajien kiinteistösijoitussalkkujen perustavaraa. Toimistojen osuus markkinoiden kokonaisvolyymistä on kuitenkin pudonnut nopeasti, kun kasvanut tarjonta, tehostunut tilankäyttö ja käyttäjien valikoivuus ovat kasvattaneet vajaakäyttöä ja toimistosijoittamisen riskejä. KTI Kiinteistöindeksissä toimistojen markkina-arvot ovat 2000-luvun aikana nimellisestikin laskeneet toistakymmentä prosenttia, ja toimistosijoituskanta on pienentynyt myös poistuman kautta.
Liikekiinteistöjen osuus on – etenkin isojen kauppakeskusinvestointien myötä – pysynyt vakaana, reilussa neljänneksessä markkinoiden kokonaiskoosta.
Kun kasvun mahdollisuudet ovat vanhoissa tutuissa tuotteissa rajallisia, pitää pääomien löytää uusia kiinnostuksen kohteita. Etenkin vuokra-asunnot ovat viime vuosina nousseet kiinteistösijoitusmarkkinoiden hittituotteiksi. Ammattimaisten kiinteistösijoittajien vuokra-asuntosijoitusten määrä on viimeisten kolmen vuoden aikana noussut peräti viidellä miljardilla eurolla. Asuntoihin on virrannut niin instituutioiden, isojen kiinteistösijoitusyhtiöiden kuin nopeasti kasvaneiden kiinteistörahastojenkin varoja. Asunnoista tuli vuonna 2016 ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden suurin kiinteistösektori. Isojen sijoittajien asuntokiinteistöomistusten kokonaismäärä alkaa lähennellä 20 miljardia euroa, mikä vastaa 30 prosenttia koko sijoitusmarkkinasta.
Uusia kiinnostuksen kohteita on löytynyt myös hoiva- ja muista julkisen palvelutuotannon kiinteistöistä. Lähestyvä sote-uudistus nostaa kiinnostusta entisestään. Hoivakiinteistöistä on muutamassa vuodessa tullut tunnistettu ja volyymiltään merkittävä, kokonaiskooltaan jo paria miljardia euroa lähentelevä kiinteistösektori.
Markkinakehityksen seurauksena yhä suurempi osuus sijoituskiinteistöistä on yhteen markkinasegmenttiin keskittyneiden erikoisosaajien omistuksessa. Tällöin haasteena voi olla riittävän markkinavolyymin saavuttaminen, mutta sillekin löytyy yhä parempia edellytyksiä, jos markkinoiden kasvu jatkuu suotuisissa merkeissä.
Erikoistumisen etuna on sijoitusten hallinnointi- ja kehittämisosaamisen kasvu, mikä parhaimmillaan tarkoittaa parempaa asiakaspalvelua ja ammattimaisempaa kiinteistöjen ylläpitoa. Isompi ja ammattitaitoisempi kiinteistömarkkina koituu näin siis sekä asiakkaiden että kiinteistösijoittajien eduksi.
Kirjoittaja on KTI Kiinteistötieto Oy:n toimitusjohtaja Hanna Kaleva.
