Palaan tässä kirjoituksessa perusasioiden äärelle. Mitä on hankkeen johtaminen ja rakennuttaminen? Mitä tilaajan tulee tietää tilatessaan rakennuttamispalvelua tai mitä rakennuttajakonsultin on tiedettävä omasta roolistaan rakennushankkeessa?
Rakennushankkeen johtaminen ja rakennuttaminen tarkoittaa sitä, että hankkeeseen ryhtyvä, eli tilaaja, ja rakennuttajakonsultti sopivat tehtävien ja vastuiden jaosta, jolla rakennuttajakonsultti toimii hänelle määritellyin valtuuksin tilaajan edustajana hankkeen osapuolien välillä. Osapuolia rakennushankkeessa ovat esimerkiksi suunnittelijat, urakoitsijat, tilojen käyttäjät ja viranomaiset.
Rakentamisen yleisohjaus perustuu lakiin, asetuksiin, viranomaismääräyksiin ja -päätöksiin. Rakentamista ohjaa myös lukuisat ohjeet ja hyvän rakentamistavan periaatteet. Hankkeen johtamisen ja rakennuttamisen tehtäviä ohjaa ”rakennuttajan aapinen”, eli hankkeen johtamisen ja rakennuttamisen tehtäväluettelo HRJ18 (RT 10-11284), jossa rakennuttamistehtävät on jaettu toiminallisiin kokonaisuuksiin. Tehtäväluettelon avulla määritellään ne tehtävät, joissa tilaaja tarvitsee rakennuttamisen asiantuntijaa hankkeen johtamiseen, ja ne päätökset, jotka tilaajan on tehtävä. Viime kädessä tilaaja toimii hankkeen johtajana ja tekee tarvittavat päätökset, joita rakennuttajakonsultti esittää päätettäväksi perusteluineen.
Rakennushankkeen vaiheet jaetaan HRJ18 tehtäväluettelon mukaisesti osiin A-K seuraavasti:
- Tarveselvitys; perustellaan tilahankinnan tarpeellisuus
- Hankesuunnittelu; asetetaan hankkeelle täsmälliset tavoitteet
- Suunnittelun valmistelu; organisoidaan suunnittelu
- Ehdotussuunnittelun ohjaus; laaditaan vaihtoehtoiset suunnitteluratkaisut
- Yleissuunnittelun ohjaus; kehitetään ehdotukset toteutuskelpoiseksi yleissuunnitelmaksi
- Rakennuslupatehtävät; selvitetään tarvittava lupamenettely ja laaditaan hakemus
- Toteutussuunnittelun ohjaus; kehitetään yleissuunnitelma toteutuksen edellyttämäksi suunnitelmaksi mitoituksineen ja tuotemäärittelyineen
- Rakentamisen valmistelu; organisoidaan rakentaminen, eli toteutetaan kilpailutus ja laaditaan urakkasopimukset
- Rakentaminen; varmistetaan sopimuksenmukainen toteutus
- Käyttöönotto; varmistetaan järjestelmien toiminta ja annetaan käytönopastus
- Takuuaika; seurataan rakennuksen toimivuutta ja pidetään tarvittavat tarkastukset.
Kuten nähdään, varsinaista rakentamista edeltää useita vaiheita ja hankkeen laajuudesta riippuen hanke on voitu käynnistää jo vuosia ennen varsinaista rakennustyötä ja rakennuttamistehtävät päättyvät vasta takuuajan päätyttyä.
Tiivistettynä voisi sanoa, että vaiheissa A-G määritellään se mitä rakennetaan, miksi se tehdään ja mitä se tulee maksamaan. Vaiheessa H organisoidutaan toteutukseen ja sitoudutaan kustannuksiin. Vaiheessa I kääritään hihat ja kustannukset syntyvät. Rakentaminen päättyy vastaanottotarkastukseen ja vaiheeseen J, jossa tilat luovutetaan niiden käyttäjille. Vaihe K kestää tyypillisesti 24 kk hankkeen vastaanottotarkastuksesta ja päättyy takuutarkastukseen.
Käytännössä eri vaiheet, erityisesti A-G, voivat edetä ajallisesti rinnakkain ja hankkeen johtajan tehtävänä on rytmittää eri tehtävät siten, että päätöksiä voidaan tehdä oikea-aikaisesti. Rakennuttaja toimii täten ikään kuin kapellimestarina huolehtien, että soitto soi tahdissa ja oikeassa vireessä. Tahti on aikatauluhallintaa ja vire vuorovaikutusta, josta kirjoitin aiemmin (https://www.ecoreal.fi/blog/rakennuttaminen-on-vuorovaikutusta/). Tähän kun vielä lisätään vielä kustannus- ja laadunhallinta, niin kapellimestarin vastuualue sivuaa myös talousjohtajan ja tarkastusinsinöörin virkaa. Rakennuttajakonsultin on siis ymmärrettävä laajoja kokonaisuuksia ja tunnettava periaatteet monesta osa-alueesta. Kaikkea ei tarvitse kuitenkaan itse tehdä, sillä hankkeessa häntä tukee eri alojen asiantuntijat.
Tilaajan valitessaan hankkeelleen johtajaa, toimii tehtäväluettelo HRJ18 hyvänä pohjana tehtävän sopimiseksi. Niin ikään se toimii hyvänä muistilistana kokeneellekin rakennuttajalle. Kaikkea ei siis tarvitse muistaa ulkoa, mutta pitää hahmottaa toimintakenttä laajasti ja ymmärtää eri osapuolien vastuualueet. Usein hankkeen johtajalla on myös jokin substanssiosaaminen koulutuksesta ja kokemuksesta riippuen. Tyypillisesti rakennusalan koulutuksessa opiskellaan rakennustekniikkaa, mutta myös hankkeen johtamista. Rakennustekniikan osaaminen ei ole välttämätöntä hankkeen johtajana toimimiseksi, mutta siitä on apua.
Toisaalta nykyään talotekniikka näyttelee entistä suurempaa roolia rakennushankkeissa, joten hankkeen johtajan ymmärrys talotekniikasta tulee tarpeeseen. Tärkeintä hankkeen johtajalla on hyödyntää vahvuuksiaan ja organisoida projektiryhmä siten, että siinä on riittävä osaaminen ja toimeenpanokyky. Rakennuttajalle voidaan myöntää erilaisia pätevyyksiä, kuten RAP tai RAPS. Lue niistä lisää esimerkiksi FISE:n kotisivuilta (https://fise.fi/patevyyspalvelu/hae-patevyytta/rakennuttajat/rakennuttaja/).
Hankkeen johtaminen ja rakennuttaminen on mielenkiintoinen tehtävä, jossa voi aina oppia lisää. Siinä ei tule koskaan valmiiksi, vaan aina on pidettävä osaamista yllä alati kehittyvällä rakennusalalla. Parhaimmillaan hankkeen johtajana pääsee haastamaan itseään teknisissä ja kaupallisissa asioissa, mutta myös ihmisten johtajana, sillä työ on paljon vuorovaikutusta ihmisten välillä. Me EcoRealissa toimimme monipuolisissa rakennus- ja talotekniikkahankkeissa hankkeen johtajana ja rakennuttajana, joten ota yhteyttä, mikäli halua kuulla lisää palveluistamme tai työpaikoista.
Kirjoittaja Janne Koskela työskentelee operatiivisena johtajana EcoReal Oy:ssä.
