Tammikuun alusta astuu voimaan joukko lakeja, joilla täytäntöönpannaan niin sanottu asuntoluottodirektiivi kansalliseen lainsäädäntöön.
Direktiivi on osin seurausta finanssikriisin synnyttämästä sääntelytulvasta, osin tavoitteena on tietenkin myös sisämarkkinoiden yhdenmukaistaminen. Tässä kirjoituksessa keskitytään siihen, mitä jatkossa tullaan edellyttämään vakuuden arvioinnilta.
Uusi lainsäädäntö soveltuu kaikkiin sellaisiin kuluttajien ottamiin luottoihin, joiden vakuutena on asuntovarallisuutta – siis kiinteistöjä tai asunto-osakkeita. Käänteiset asuntolainat on kuitenkin rajattu soveltamisalan ulkopuolelle.
Jäsenvaltioiden on varmistettava luotettavien arvonmääritysstandardien käyttö
Yli kaksi kolmasosaa suomalaisten varallisuudesta on kiinni asunnoissa. Vaikkakin asuntoluotoista aiheutuu kuluttajille vähemmän velkaantumisongelmia kuin muista luotoista, on asianmukainen vakuudenarviointi äärimmäisen tärkeää niin kuluttajan kuin luotonmyöntäjänkin kannalta. Tätä painotetaan sekä direktiivin että kansallisen lainsäädännön perusteluissa.
Asianmukaista arviointia pyrkii takaamaan se, että vakuudenarvioinnissa käytetään vakiintuneita ja hyväksi havaittuja menettelyitä, arviointistandardeja.
Suomessa valittiin direktiivin sallima linja siitä, että arvonmääritysstandardeja pidetään luotettavina silloin, kun ne ottavat huomioon kansainvälisesti tunnetut arvonmääritysstandardit (IVS, RICS, TEGoVa).
Näin ollen 1.1.2017 alkaen luotonantajan tehtävänä on varmistaa se, että vakuudeksi annettavan asunto-omaisuuden arvioitsija käyttää arvioinnissa luotettavia, standardeihin perustuvia arviointimenettelyjä.
Valittu linjaus on hyvä sen vuoksi, että kokonaan uusien standardien luominen olisi tuonut mukanaan tarpeetonta kansallista lisäsääntelyä. Lisäksi IVS-standardi (International Valuation Standards) on jossain määrin jo suomalaiselle kiinteistönarvioinnille tuttu, koska suomalaiset auktorisoidut kiinteistöarvioijat (AKA) tukeutuvat arvioinnissaan nimenomaan siihen.
IVS 2013 on käännetty suomeksi ja se on jokaisen vapaasti luettavissa Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen verkkosivuilla. Nähtäväksi jää, millaista sisäistä ohjeistusta luottolaitokset tämän osalta antavat.
Arvioijan on oltava riittävän pätevä ja riittävän riippumaton
Vakuusarvioinnin luotettavuuden varmistamiseksi tullaan jatkossa edellyttämään myös sitä, että arviointia on suorittamassa riittävän pätevyyden omaava henkilö. Lisäksi luotonantajan tulee varmistaa, että vakuudeksi annettavan omaisuuden arvioitsija on riittävän riippumaton luoton myöntämisestä.
Riippumattomuusvaatimus ei toteudu ainakaan silloin, jos hän myös yksin päättää luoton myöntämisestä.
Pätevyysvaatimuksista säädetään luottolaitoslaissa, joten 1.1.2017 luotonantajan vastuulla on myöskin sen varmistaminen, että asuntovakuudellisen kuluttajaluoton vakuuden arvioijalla on riittävä arviointiammattitaito. Tämä on toisaalta luonnollinen vaatimus siinä valossa, että arvioijan tulee pystyä käyttämään arvioinnissa standardeihin perustuvia arviointimenettelyjä. Ammattitaitovaatimuksista tullaan jäljempänä antamaan myös valtioneuvoston asetus
Millaisia edellytyksiä riittävälle pätevyydelle sitten jatkossa asetetaan? Hallituksen esityksessä (HE 77/2016 vp) asiaa on avattu siten, että pätevyys edellyttää ensinnäkin arvioinnissa oleellisen lainsäädännön tuntemusta. Lisäksi tarvitaan osaamista arvioinnissa eli teknistä tietoa ja taitoa sekä muita valmiuksia.
Edellä mainitun taitotason voi saavuttaa joko tutkinnon kautta tai vastaavasti pitkällä ja arvioinnin kannalta relevantilla käytännön työkokemuksella. Hallituksen esitys linjaa myös sen, että mitä epätavallisempi tai vaativampi arviointikohde on kyseessä, sitä enemmän huomiota tulee ammattitaitovaatimuksiin kiinnittää.
Etenkin vaativissa arvioinneissa olisi syytä käyttää Keskuskauppakamarin auktorisoimia kiinteistöarvioitsijoita (AKA ja KHK) – nämä on mainittu HE-tekstissä nimenomaisina esimerkkeinä riittävän pätevyyden omaavista arvioijista.
Mitä jatkossa tapahtuu?
On selvää, että entistä suuremman huomion kiinnittäminen vakuusarvioinnin oikeellisuuden merkitykseen parantaa sekä luotonottajan että luotonmyöntäjän oikeusturvaa. Kaikkiin uudistuksiin liittyy kuitenkin alkuvaiheessa myös kasvukipuja.
Nähtäväksi jää se, miten vakavasti luotonmyöntäjät (käytännössä ylin johto) näihin uusiin vaatimuksiin suhtautuvat ja millaista käytännön ohjeistusta asiassa annetaan.
Ohjausta on luvassa myös Finanssivalvonnan suunnalta, kun Luottoriskien hallintaa koskevaa standardia 4.4a ollaan parhaillaan päivittämässä. Luotonottajalle nämä uudet vaatimukset saattavat ainakin hetkellisesti näkyä korkeampina luotonottokustannuksina.
Kiinnostuitko AKA-kokeesta?
Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunta järjestää kerran vuodessa kiinteistöarvioinnin auktorisointikokeen, jonka hyväksytysti suorittamalla voi osoittaa ammattitaitonsa kiinteistöarviointialalla. Kokeeseen pyritään hakumenettelyllä ja seuraava hakuaika on 9.1. – 8.2.2017. Lisätietoa saa Keskuskauppakamarin verkkosivuilta.
Kirjoittaja Raisa Harju toimii Keskuskauppakamarissa lakimiehenä ja on Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sihteeri.
