Yritysten varallisuuteen sisältyy usein kiinteistöomaisuutta – tuotantohalleja, toimistorakennuksia, vuokramaata tai jopa metsä- ja peltomaata. Yritykset tarvitsevat luotettavan arvion kiinteistön arvosta esimerkiksi hankkiessaan uutta toimitilaa, suunnitellessaan yritysjärjestelyitä tai kirjanpitoa ja verotusta varten. Kiinteistösijoittajien tulee seurata säännöllisesti kiinteistösalkun arvon kehittymistä.
Toisaalta myös haasteellisilla kiinteistömarkkinoilla ja tavanomaisesta poikkeavien kiinteistökohteiden myynnissä voi perustellulla ja asiantuntevalla kiinteistöarviolla olla kiinteistökaupan onnistumisen suhteen oleellinen merkitys.
Toisinaan arvonmääritystä tarvitaan myös todellisissa erityiskohteissa – mistä löytyy osaaminen esimerkiksi sairaalan, hotellikokonaisuuden, golfkentän tai kirkon arvon arvioimiseen? Tiesitkö, että auktorisoidut kiinteistöarvioijat (AKA) ovat arviointialan ammattilaisia, joiden laatimat kiinteistöarviot perustuvat standardiin ja joiden arviointitoimintaa valvotaan?
Kiinteistöarvioijien auktorisointi ja valvonta
Tarve kiinteistöarvioijien auktorisointiin ja valvottuun järjestelmään heräsi jo 1980-luvulla. Arviointilausuntojen taso oli vaihtelevaa ja niitä epäiltiin käytettävän myös keinotteluun. Auktorisointijärjestelmän perustamista saatiin odotella aina 90-luvun puoleenväliin saakka, jolloin tehtävää suorittamaan perustettiin Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistys KA ry.
Kiinteistöarvioijien auktorisointi ja valvonta siirtyivät Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnalle vuonna 2004. Toiminta alkoi itsesäänneltynä ja on vuodesta 2010 ollut osin yhteissäänneltyä ja mm. lautakunnan kokoonpanosta sekä lakisääteisistä tehtävistä säädetään kiinteistörahastolaissa.
Auktorisoidut AKA-arvioijat ovat läpäisseet pätevyyskokeen ja sitoutuneet noudattamaan hyvää kiinteistöarviointitapaa, kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjä sekä kansainvälistä arviointistandardia (IVS). Näiden noudattamisen osalta arvioijan toimintaa myös valvotaan.
Osallistumisoikeus AKA-kokeeseen edellyttää sekä kokemusta käytännön arviointityöstä että arviointialan kannalta relevanttia tutkintoa tai koulutusta. Koe mittaa arviointiosaamista sekä arviointialan lainsäädännön, kansainvälisen arviointistandardin ja arviointijärjestelmän tuntemusta monipuolisesti ja yksityiskohtaisesti. Kokeen vaativuudesta kertoo se, että vaikka kokeeseen osallistujat toimivatkin jo arviointitehtävissä, kokeen läpäisee vuosittain ainoastaan noin puolet osallistujista.
Kiinteistönarviointilautakunta valvoo auktorisoituja kiinteistöarvioijia kolmella tavalla.
Vuosivalvonnan kautta pyritään pitämään huolta siitä, että ammattitaito arvioitsijana säilyy. Arviokirjojen laatuvalvontaa toteutetaan omavalvonnalla.
Lisäksi auktorisoidun kiinteistöarvioijan tässä ominaisuudessa tekemästä työstä voi tehdä määräajassa valituksen kiinteistönarviointilautakunnalle. Valitusoikeus on niillä, joiden oikeutta kiinteistöarviointi välittömästi koskee. Valituksen seurauksena valvontajaosto voi määrätä arvioijalle muistutuksen, varoituksen tai peruuttaa arvioijan auktorisoinnin määräajaksi tai lopullisesti.
Milloin käyttää auktorisoitua arvioijaa?
Tyypillisimmillään AKA-arvioijaa käytetään silloin, kun arvioijan varmistettu asiantuntemus, arvioijan puolueettomuus ja riittävät perustelut arviolle ovat tilaajanäkökulmasta tärkeitä asioita.
Ennen arviointia asiakas ja AKA määrittävät tehtävän kirjallisesti eli kirjaavat ylös lähtökohtatilanteen, työn sisällön, aikataulun sekä kustannukset.
Asianmukaisen arviolausunnon antamiseksi työssä tarvitaan paljon tausta-aineistoa ja asiantuntemusta ja AKAn varsinainen työ alkaakin kohteeseen liittyvän taustamateriaalin kartoituksella. Näitä ovat mm. kiinteistö- ja kaavatiedot, rakennuksen korjaus- ja ylläpitokustannukset, mahdolliset vuokrasopimukset sekä lähialueen markkinatiedot.
Ammattitaitoinen AKA huolehtii aina tietojensa ajantasaisuudesta. Työn edetessä AKA suorittaa myös kiinteistön ja sen lähialueen katselmuksen. Näiden lisäksi AKA ottaa huomioon paikallisten markkinoiden, vuokrien, kulujen ja korkojen kehittymisen.
Arvion lopputulos ilmaistaan arviokirjassa. Hyvää kiinteistöarviointitapa ja IVS-arviointistandardi määrittelevät sen, mitä tietoja arviokirjassa tulee ainakin esittää. Arvioinnissa käytetään standardin mukaisia arviointimenetelmiä ja perusteet arvioijan loppupäätelmälle esitetään arviokirjassa – arviota ei vedetä hatusta tai ravistella hihasta.
AKAt perivät toiminnastaan palkkion, joka määräytyy työn määrän, vaativuuden ja tehtävän suorittajan osaamisen perusteella. Kohteen arvo ei vaikuta palkkion suuruuteen. Kirjallisen arviokirjan tilaaminen maksaa toki asiakkaalle suullista arviointia enemmän, mutta todennäköisesti arviokirja kertoo kohteesta huomattavasti enemmän kuin suullisesti annettu arvio.
Lisätietoa kiinteistöarvioinnista sekä AKA-arvioijien yhteystiedot löytyvät Keskuskauppakamarin nettisivuilta, www.kauppakamari.fi/kiinteistoarviointi
Kirjoittaja Raisa Harju toimii Keskuskauppakamarissa lakimiehenä ja on Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sihteeri.
